Lze přenést nájemní majetek do bezplatného užívání?

Představte si, že si pronajmete útulný byt, který si zařídíte podle svých představ a věnujete každému detailu svého srdce. Pak však dojde ke změně okolností a vy se rozhodnete jej darovat příteli nebo příbuznému k bezplatnému užívání. Je to však legálně možné?

Co je smlouva o bezplatném užívání?

Podle článku 1803 italského občanského zákoníku je smlouva o bezplatném užívání (comodato d'uso) dohodou, která umožňuje jedné straně (komodátorovi) předat druhé osobě (komodatáři) movitý nebo nemovitý majetek k užívání po určitou dobu nebo k určitému účelu. Po skončení platnosti je nutné majetek vrátit.

Co když ale přeměníte pronajatý byt na bezplatné užívání? Můžete s ním jednat, jako by byl vaším vlastním majetkem?

Může nájemce pronajmout majetek do podnájmu?

V Itálii může nájemník (conduttore) dát část bytu do podnájmu, ale pouze za určitých podmínek. Jestliže nájemní smlouva výslovně nezakazuje podnájem, stačí oznámit vlastníku bytu (locatore) a uvést informace o podnájemci.

Pro úplný převod bydlení do podnájmu však potřebujete písemný souhlas pronajímatele. To je upraveno článkem 2 zákona č. 392 ze dne 27. července 1978, jenž stanoví:

"Nájemce nesmí bez souhlasu pronajímatele dát celé nemovitosti do podnájmu ani převést nájemní právo třetím osobám. Není-li ve smlouvě uvedeno jinak, má nájemce právo dát část nemovitosti do podnájmu po předchozím oznámení pronajímateli doporučeným dopisem s uvedením jména podnájemce, doby platnosti a pronajímaných prostor."

Lze nájemní byt přenést do bezplatného užívání?

Vzhledem k tomu, že smlouva o bezplatném užívání nevyžaduje platbu, je možné pronajatý byt v tomto režimu přenést?

Platí zde obdobné zásady jako u podnájmu:

• Pokud nájemní smlouva neomezuje převod bydlení do bezplatného užívání, může tak nájemce učinit oznámením vlastníku majetku.
• Pokud smlouva zakazuje podnájem a bezplatné užívání, je nutný písemný souhlas vlastníka.

Jinak bude převod majetku na jinou osobu bez souhlasu považován za porušení smlouvy, což může vést k jejímu zrušení a vystěhování nájemce.

Může osoba s bezplatným užíváním majetku jej pronajmout?

Pokud vlastník bytu převedl jeho užívání na jinou osobu bezplatně, může tato osoba byt pronajmout sama?

Podle článku 1804 italského občanského zákoníku musí komodatář užívat majetek pouze za podmínek smlouvy a nesmí jej bez souhlasu komodátora předat třetím osobám.

Pokud byt pronajme bez povolení, má komodátor právo:

• Požadovat okamžité navrácení majetku.
• Podat žalobu na náhradu škody.

Kdo přiznává příjem z pronájmu?

Pokud je majetek v bezplatném užívání pronajat jiným osobám, kdo musí platit daně z těchto příjmů?

Podle zákona se příjmy z pronájmu zdaní jménem vlastníka majetku, i když platby přijímá jiná osoba. Pokud tedy komodatář pronajal byt, daňová odpovědnost zůstává na komodátorovi, protože ten je právním vlastníkem majetku.

Toto pravidlo je zakotveno v čl. 1 odst. 2 legislativního dekretu č. 504/1992, kde se uvádí, že daň z nemovitosti platí vlastník bez ohledu na to, kdo skutečně příjmy z ní obdrží.

Závěr

Převod nájemního bydlení do bezplatného užívání je možný, ale vyžaduje důkladnou kontrolu podmínek nájemní smlouvy. Pokud není zakázán, stačí upozornit pronajímatele. Pokud je zakázán, je nutný jeho souhlas.

Totéž platí pro komodatáře: pokud chce pronajmout majetek, který dostal k užívání, potřebuje souhlas vlastníka.

Právní znalosti v těchto záležitostech pomohou vyhnout se nepříjemným důsledkům – od zrušení smlouvy až po finanční pokuty.