Italský trh s nemovitostmi: Růst cen a měnící se poptávka

Výzkum Real Estate DATA HUB ukazuje, že italský trh s nemovitostmi vstupuje do zralejší fáze vývoje. Hlavními faktory růstu jsou energetická účinnost bydlení, rostoucí atraktivita jižních regionů země a rostoucí zájem kupujících o prostornější domy a byty.

Zatímco mnoho evropských zemí zůstává v investicích opatrných a věnuje zvýšenou pozornost kvalitě aktiv, Itálie zakončila rok 2025 s působivými výsledky: počet transakcí na trhu s rezidenčními nemovitostmi se zvýšil o 9,5 %, ceny se ve srovnání s předchozím rokem zvýšily o 3,5 % a průměrná doba prodeje nemovitosti se pohybovala kolem 150 dní. Tato data jsou uvedena ve třináctém vydání zprávy Real Estate DATA HUB, kterou připravila analytická oddělení společností REMAX Italia, RYZE a 24MAX.

Prognózy pro rok 2026

Odborníci očekávají, že trh bude v roce 2026 nadále růst, ačkoli tempo růstu bude mírnější. Budou ho podporovat stabilní fundamentální faktory. Pro kupující je klíčová kvalita bydlení, jeho energetická účinnost a schopnost dlouhodobě udržet hodnotu.

Podle generálního ředitele společnosti REMAX Italia Daria Castiglii se italský trh s bydlením stává zralejším a uvědomělejším. Navzdory zvýšeným požadavkům na nemovitosti zůstává poptávka vysoká, protože nemovitosti jsou stále vnímány jako spolehlivé a strategicky důležité aktivum.

Energeticky úsporné bydlení získává na ceně a prodává se rychleji

Energetická účinnost přestala být pouze environmentálním trendem a stala se důležitým ekonomickým faktorem. V roce 2025 se prodej nemovitostí s energetickými třídami A a B zvýšil o více než 25 % ve srovnání s obdobím před dvěma lety.

Cena těchto nemovitostí je v průměru přibližně o 40 % vyšší než cena bydlení s nízkou energetickou náročností. Prodávají se však rychleji: doba expozice na trhu je přibližně o 8 % kratší než průměr.

„Zelené“ hypotéky se stávají ziskovějšími

Další pobídku poskytuje bankovní sektor. Ve druhé polovině roku 2025 klesly fixní sazby u tzv. „zelených“ hypoték určených na nákup energeticky úsporného bydlení na přibližně 2,19 %.

Měsíční splátky u těchto úvěrů jsou v průměru o 15 % nižší než u standardních hypotečních programů. V kombinaci s nižšími náklady na údržbu nemovitosti je energeticky úsporné bydlení atraktivní nejen z environmentálního, ale i finančního hlediska. Evropské požadavky na energetickou účinnost navíc již mají znatelný dopad na chování kupujících.

Jižní Itálie se stává novým centrem růstu

Jedním z nejvýznamnějších vývojů roku 2025 bylo posílení pozic jižních regionů Itálie a ostrovů. Zatímco sever a střed země vykazují stabilizaci tempa růstu, jih vykázal nejlepší výsledky za celé sledované období.

Přispívá k tomu několik faktorů: relativně dostupné ceny nemovitostí, rostoucí popularita práce na dálku a hybridní práce a dobré vyhlídky na budoucí zhodnocení bydlení.

Odborníci se domnívají, že se nejedná o krátkodobý výkyv, ale o dlouhodobou změnu tržních trendů. Daňové pobídky, vysoká kvalita života a dostupnější ceny ve srovnání s centrálními a severními regiony lákají mladé kupující, kteří v těchto oblastech vidí významný potenciál.

Kupující si vybírají prostornější bydlení

Třípokojové byty zůstávají nejoblíbenějším typem bydlení v zemi a představují 37,35 % poptávky. Preference kupujících se však postupně přesouvají směrem k prostornějším nemovitostem.

Dnes tvoří čtyřpokojové byty a domy nebo byty s pěti a více pokoji dohromady téměř 38 % poptávky. To odráží měnící se vnímání bydlení: dům by měl zároveň sloužit jako místo pro relaxaci, práci, sport, studium a socializaci.

Tento trend je obzvláště patrný v centrálních a jižních regionech. Ve střední Itálii tvoří čtyřpokojové nemovitosti přibližně 20 % transakcí, zatímco na jihu 27 %. Domy s pěti a více pokoji dosahují podílu 22 % ve středu země a 30 % v jižních regionech. To je z velké části způsobeno tím, že rozšiřování obytných prostor zde zůstává dostupnější.

Komerční nemovitosti: Zaměření na obnovu měst

Segment komerčních nemovitostí zakončil rok 2025 s rekordními čísly. Hlavním rysem však nebyla jen investiční dynamika, ale také kvalitativní změna na trhu.

Kancelářské nemovitosti, maloobchodní nemovitosti, logistické komplexy a hotelový sektor jsou stále více vnímány jako nástroje ekonomického rozvoje a městské obnovy.

Maloobchod

Sektor maloobchodních nemovitostí vzrostl ve srovnání s rokem 2024 o 46 % a dosáhl historického maxima. Většina investic směřovala do nemovitostí mimo centra měst, které tvořily přibližně 80 % všech transakcí.

Koncept „zážitkových center“, která kombinují nakupování, zábavu a gastronomii, získává na popularitě. Investoři se nejvíce zajímají o outlety, prémiové nákupní ulice a moderní nákupní centra.

Hotely

Hotelový sektor byl druhým nejrychleji rostoucím, vzrostl o 20 %. Obzvláště oblíbené se ukázaly projekty s přidanou hodnotou, které zahrnují rekonstrukci starých kanceláří a historických budov a jejich přeměnu na luxusní hotely.

Tato strategie nám umožňuje současně řešit problém neefektivních nemovitostí a uspokojovat rostoucí poptávku po vysoce kvalitním turistickém produktu. Významná část investic směřuje do prémiového a luxusního segmentu.

Řím zmenšuje rozdíl s Milánem

Logistické nemovitosti přilákaly investice ve výši přibližně 2 miliard eur, což je o 30 % více než v předchozím roce. Téměř celý objem financování – 98 % – poskytli zahraniční investoři.

Hlavními kritérii pro výběr nemovitostí zůstávají energetická účinnost, šetrnost k životnímu prostředí a vysoká kvalita aktiv. Zároveň se logistický trh postupně rozšiřuje za tradiční dominanci Milána: nájemné v oblasti Říma se stále více blíží milánské úrovni. Datová centra, která tvoří samostatný, rychle rostoucí segment, poskytují další impuls rozvoji.

Trh s kancelářskými nemovitostmi: Nižší objemy, vyšší poptávka

Investice do kancelářských nemovitostí klesly o 14 % a dosáhly přibližně 1,8 miliardy EUR. Pokles objemů však neodráží úplný obraz událostí.

Na trhu sílí trend „útěku za kvalitou“ – poptávka se soustředí na nejkvalitnější nemovitosti třídy A s certifikací ESG, které se nacházejí v centrálních obchodních čtvrtích. Míra neobsazenosti těchto nemovitostí zůstává extrémně nízká: v Miláně se pohybuje kolem 3 % a v Římě pouze 1,6 %.

V důsledku toho se majitelé moderních a udržitelných nemovitostí těší stabilní poptávce a mohou si vyžádat cenovou prémii, zatímco nemovitosti nižší kvality postupně ztrácejí svou konkurenceschopnost.

Podle Laury Piantanidy, vedoucí institucionálních vztahů ve společnosti RYZE, se trh stává stále selektivnějším. Investoři a nájemci preferují nemovitosti, které kombinují vysokou kvalitu, udržitelnost, inovativní řešení a flexibilitu využití. Renovace a přepracování stávajících budov jsou v současnosti hlavním zdrojem tvorby hodnoty, což prohlubuje propast mezi nejatraktivnějšími aktivy a nemovitostmi, které se nedokážou přizpůsobit novým požadavkům trhu.