Jak těžké je koupit dům v Itálii: situace podle regionů

První čtvrtletí roku 2026 bylo pro trh s italskými rezidenčními nemovitostmi historické. Poprvé za celou dobu sledování portálem Idealista se poptávka po koupi domů bez výjimky zvýšila ve všech 107 provinciích země. Nárůst zájmu o nemovitosti však nevedl k rychlejším transakcím, spíše naopak. Pokles nabídky a delší doba prodeje vytvářejí na trhu rostoucí napětí. Nakupování domů se tak stává stále populárnějším, ale zároveň složitějším.

Podle Idealisty se průměrný počet poptávek na každý inzerát zvýšil z 1,22 na 1,5 (+22,5 %). Zároveň se objem dostupné nabídky snížil z 2,6 % na 2,5 % (-4,9 %) a průměrná doba prodeje nemovitosti se zvýšila ze 160 na 169 dní (+6,1 %). Ze 107 provincií zaznamenalo 87 pokles počtu nemovitostí na trhu, zatímco 73 zaznamenalo prodloužení doby potřebné k prodeji.

Podle Vincenza De Tommasa, zástupce výzkumního oddělení Idealista, se vysoká a rozšířená poptávka rychle neprojevuje ve skutečných transakcích. Důvod spočívá v strukturálním nesouladu mezi nabídkou a potřebami kupujících. Významnou část dostupného bydlení tvoří velké byty určené pro velké rodiny a nacházející se v oblastech s nízkou poptávkou. Zároveň kupující hledají především dvoupokojové a třípokojové byty v dobře rozvinutých oblastech se snadnou dopravní dostupností. V nejatraktivnějších městech situaci dále komplikují vysoké ceny a stále drahé hypotéky, což kupujícím dělá delší rozhodování.

Situace podle makroregionů

Severozápad

Zde byl zaznamenán nejvýraznější nárůst poptávky – o 27,4 %. Nabídka se však snížila o 6,7 % a doba prodeje se zvýšila o 7,3 %.

Severovýchod

Tento region zůstává nejlikvidnějším v Itálii. Průměrná doba prodeje je 141 dní, a to i přes 18,5% nárůst poptávky. To naznačuje, že trh již v předchozích obdobích zažil nedostatek nabídky.

Střední Itálie

Region si udržuje nejvyrovnanější situaci. Poptávka se zvýšila o 26,5 %, ale doba prodeje zůstala prakticky nezměněna (+0,7 %). Tomu napomáhá nejvyšší úroveň nabídky v zemi – 3,81 % bytového fondu.

Jižní Itálie

Zde je pozorována nejobtížnější situace. Nabídka je v zemi nejnižší, poptávka se zvýšila o více než čtvrtinu a průměrná doba prodeje se ve srovnání s loňským rokem zvýšila o 17,2 %. Čeština: Zájem kupujících je vysoký, ale transakce se uzavírají výrazně pomaleji.

Ostrovy

Sardinie a Sicílie vykazují větší odolnost: navzdory výraznému nárůstu poptávky se doba prodeje zvýšila pouze o 0,9 %.

Největší města

Boloňa

Toto je v současné době nejdynamičtější trh s bydlením v Itálii. Počet dostupných nemovitostí se zvýšil o 22 %, zatímco průměrná doba prodeje se zkrátila o 31 % na pouhých 50 dní. Mezi velkými městy je to jediný trh, který vykazuje znatelné zlepšení.

Milán a Florencie

V těchto městech se objevily první známky ochlazování trhu. Nabídka roste a poptávka klesá – což je pro tradičně přehřáté trhy vzácný jev. V Miláně se počet poptávek snížil o 7 % a průměrná doba prodeje se zvýšila z 58 na 61 dní.

Turín, Bari a Catania

Zde přetrvává vysoká poptávka (z 20 % na 32 %), která se úspěšně mění ve skutečné transakce. Doby prodeje zůstávají stabilní nebo se dokonce zkracují.

Neapol, Palermo, Janov a Řím

Tato města jsou klasifikována jako „zablokované napětí“. V Palermu se poptávka zvýšila o rekordních 50,5 %, ale doby prodeje se zvýšily o 30 %. Neapol zaznamenala nejvyšší nárůst doby prodeje – o 36,5 %. Zájem kupujících je, ale transakce se uzavírají výrazně pomaleji. Řím vykazuje podobnou situaci, i když v menší míře.

Rekordy mezi provinciemi a administrativními centry

V provinciích na severovýchodním pobřeží Jaderského moře – Terstu, Udine a Gorizii – nabídka klesá obzvláště rychle: o 15–17 % ročně.

Mezi administrativními centry je situace nejpatrnější v Chieti, kde se počet nemovitostí na trhu snížil přibližně o třetinu, zatímco počet poptávek se více než zdvojnásobil (+105,3 %). Nedostatek nabídky zvyšuje konkurenci mezi kupujícími.

Největší nárůst prodejních období je pozorován v Potenze (+72 %), Barlettě a Cosenze (téměř +70 %). Naproti tomu Enna zkrátila dobu prodeje o polovinu a Carbonia přibližně o 40 %.

Pouze v pěti administrativních centrech země došlo ke snížení poptávky: Frosinone, Cremona, Milán, Florencie a Isernia. Obzvláště pozoruhodná je přítomnost Milána a Florencie na tomto seznamu. Odborníci to připisují vysokým cenám a nesouladu mezi některými nabídkami a očekáváními kupujících.

Metodika výzkumu

Studie se zabývá trhem s rezidenčními nemovitostmi v prvním čtvrtletí roku 2026 ve srovnání se stejným obdobím roku 2025. Data jsou získána z databáze portálu Idealista a zahrnují 107 provincií a 110 administrativních center.

Klíčové ukazatele:

• Relativita nemovitostí – poměr aktivních nabídek k celkovému bytovému fondu.
• Průměrný počet kontaktů – počet kontaktů obdržených jedním inzerátem.
• Doba na trhu (TOM) – průměrný počet dní od zveřejnění inzerátu do jeho odstranění.