Je možné změnit pronajatý majetek na bezplatné užívání?

Představte si: pronajmete si útulný byt, zařídíte si ho podle sebe a do každého detailu interiéru vložíte své srdce a duši. A pak se situace změní a rozhodnete se darovat ho příteli nebo příbuznému k bezplatnému užívání. Je to ale možné z právního hlediska?

Co je to smlouva o bezúplatném užívání?

Podle článku 1803 italského občanského zákoníku je smlouvou o bezúplatném užívání (comodato d'uso) dohoda, díky níž jedna strana (komodátor) předává druhé straně (komodant) movitý nebo nemovitý majetek k užívání po stanovenou dobu nebo pro určitý účel. Po uplynutí lhůty je majetek třeba vrátit.

Co když však pronajatý byt změníte na bezplatné užívání? Může s ním člověk nakládat tak volně, jako by to byl jeho vlastní majetek?

Může nájemce pronajmout nemovitost dál?

V Itálii může nájemce (conduttore) podnajmout část bytu, avšak pouze za určitých podmínek. Pokud nájemní smlouva nezakazuje podnájem, postačí oznámit záměr vlastníkovi bytu (locatore) a uvést údaje o podnájemci.

Pro kompletní převod bydlení do podnájmu je však třeba písemného souhlasu pronajímatele. Tento požadavek je upraven článkem 2 zákona č. 392 ze dne 27. července 1978, který stanoví:

"Nájemce nesmí bez souhlasu pronajímatele dát nemovitost jako celek do podnájmu ani převést nájem třetím osobám. Pokud není ve smlouvě uvedeno jinak, má nájemce právo dát do podnájmu část nemovitosti po předchozím oznámení pronajímateli doporučeným dopisem s uvedením jména podnájemce, doby trvání smlouvy a pronajímaných prostor."

Je možné změnit nájemní bydlení na bezplatné užívání?

Vzhledem k tomu, že smlouva o bezúplatném užívání nezahrnuje platbu, lze v rámci tohoto režimu převést nájemní bydlení?

Zde platí stejná pravidla jako u podnájmu:

• Pokud nájemní smlouva nezakazuje převod bydlení na bezplatné užívání, může tak nájemce učinit oznámením vlastníkovi nemovitosti.
• Pokud smlouva obsahuje zákaz podnájmu a převodu k bezplatnému užívání, bude nutné získat písemný souhlas pronajímatele.

V opačném případě bude převod bytu na třetí osoby bez souhlasu vlastníka považován za porušení smlouvy a může vést k jejímu ukončení a vystěhování nájemce.

Může osoba, která získala nemovitost do bezplatného užívání, ji pronajmout?

Předpokládejme, že vlastník bytu ji předal jiné osobě na základě smlouvy o bezúplatném užívání. Může si tento člověk nemovitost pronajmout sám?

Odpověď poskytuje článek 1804 italského občanského zákoníku: komodátor je povinen užívat nemovitost výhradně za podmínek uvedených ve smlouvě a nesmí ji bez souhlasu komodantora převést třetím osobám .

Jestliže pronajme byt bez povolení, má ubytovatel právo:

• Požadovat okamžité vrácení majetku.
• Podat žalobu na náhradu škody.

Kdo musí deklarovat příjem z pronájmu?

Pokud je majetek převedený do bezplatného užívání pronajímán třetím osobám, vzniká otázka: kdo má nést daňovou povinnost z obdržených příjmů?

Zákonem jsou příjmy z pronájmu vždy zdaňovány ve prospěch vlastníka nemovitosti, i když skutečné platby inkasuje jiná osoba. Pokud tedy ubytovatel pronajal byt, daňová povinnost spočívá na vlastníkovi nemovitosti (komodantorovi), neboť zůstává právním vlastníkem nemovitosti.

Tato zásada je zakotvena v čl. 1 odst. 2 legislativní vyhlášky č. 504/1992, která stanoví, že daň z nemovitosti platí vlastník bez ohledu na to, kdo skutečně pobírá příjmy.

Závěr

Převod nájemního bydlení na bezplatné užívání je možný, ale vyžaduje pečlivé prostudování podmínek nájemní smlouvy. Pokud zákaz neexistuje, stačí informovat pronajímatele. V případě zákazu je nutný jeho souhlas.

Stejně platí pro komodátora: pokud chce pronajmout nemovitost, kterou obdržel, k užívání, vyžaduje souhlas vlastníka.

Právní znalosti v těchto věcech pomohou vyhnout se nepříjemným následkům – od zrušení smlouvy po finanční sankce.