Plíseň v bytě: když nedokážete uhradit nájem

V případě, že se ve vašem bytě objeví plíseň, má nájemník v některých situacích právo opustit nemovitost bez placení nájmu. Avšak je nezbytné informovat pronajímatele předem.

Dle ustanovení článků 1578 a 1581 italského občanského zákoníku má nájemce právo ukončit nájemní smlouvu bez výpovědní lhůty a bez sankcí, pokud se byt stane neobyvatelným kvůli plísním a představuje zdravotní riziko.

Kdy můžete odmítnout platit nájemné?

Plíseň může být důvodem k neplacení nájemného pouze tehdy, pokud znemožní bydlení a nutí nájemníka k odchodu.

V případě, že plíseň postihuje pouze část bytu (například jeden pokoj), může nájemník požadovat snížení nájemného, které odpovídá ztrátě možnosti využívat tuto část nemovitosti.

Proč je plíseň závažným problémem

Podle rozsudku soudu v Terstu č. 162/2019 i malé množství plísně snižuje kvalitu bydlení, zhoršuje hygienické podmínky v prostoru a kazí jeho vzhled. Toto je považováno za skutečnou vadu, která opravňuje k snížení nájemného.

V případě, že plíseň výrazně zhoršuje životní podmínky a porušuje smlouvu, může nájemce požadovat ukončení smlouvy nebo snížení nájemného, pokud o těchto vadách v době uzavření smlouvy nevěděl a nemohl vědět.

Kromě toho může být pronajímatel zodpovědný za škody způsobené vadami nemovitosti, pokud neprokáže, že o nich nevěděl při předání bytu.

Lékařské potvrzení o zdravotních problémech způsobených plísní může posloužit jako dodatečný důkaz, i když není formálně vyžadován v seznamu požadovaných dokumentů.

Je nutná dohoda mezi stranami.

Pouhá přítomnost plísně nestačí k tomu, aby nájemník sám odmítl platit nájemné. Snížení nebo pozastavení plateb musí být dohodnuto s pronajímatelem nebo nařízeno soudem.

Soudní praxe nepřiznává vždy právo nájemci jednostranně odmítnout platbu. Zejména Nejvyšší soud Itálie (rozsudek č. 18987 ze dne 27.09.2016) rozhodl, že nájemce je povinen platit nájemné, pokud lze prostory nadále užívat, ačkoliv jen částečně.

Povinnosti pronajímatele

Pronajímatel je povinen poskytnout ubytování v dobrém stavu, odpovídajícím standardům a vhodném k bydlení. Je tedy jeho povinností odstranit plíseň a související problémy.

Nájemce je naopak povinen provádět běžnou údržbu nemovitosti a dodržovat podmínky smlouvy.

Pokud je vina na straně nájemce

Pokud je plíseň způsobena nevhodným chováním nájemce – například nedostatečným větráním nebo nedodržováním provozních pravidel – je za následky odpovědný nájemce. V takovém případě bude neplacení nájemného považováno za porušení a nájemci může být přidělen status neplatiče.

Jestliže příčinou plísně není chyba nájemce – například kvůli netěsnostem shora nebo nedostatečné hydroizolaci – je za odstranění problému zodpovědný majitel nemovitosti.

Jak postupovat při zjištění plísně v pronajatém bytě

Strategie nájemníka závisí na závažnosti problému. Jsou možné následující kroky:

Jak jednat při výskytu plísně

Hlavní zásada: nájemce nesmí jednat jednostranně. Nemůžete prostě přestat platit nájem bez souhlasu vlastníka nebo soudního rozhodnutí.

Výjimkou jsou závažné případy naprosté neobyvatelnosti bydlení. V jiných situacích rizikuje nájemník, že jeho postoj může být vyvrácen, i když trpí plísní.