Milán se stává čím dál tím méně dostupným: náklady na bydlení rostou rychleji než příjmy

Milánský trh s bydlením stále ukazuje nerovnováhu mezi náklady na bydlení a příjmy. Podle třetí studie Observatoře pro dostupné bydlení (OCA), zveřejněné v dubnu 2026, jsou problémy s placením nájemného již trvalým strukturálním problémem, nikoli pouze dočasným jevem.

Výzkum naznačuje, že život v Miláně pouze z pracovního výdělku je stále náročnější: náklady na bydlení a dopravu mohou tvořit až 60 % měsíčního příjmu. Problém již dávno překročil hranice samotného města a ovlivnil celou milánskou aglomeraci.

Milán zůstává atraktivním místem pro práci a studium, ale zároveň se stává stále méně dostupným pro obyčejné obyvatele. Odborníci varují, že bez dlouhodobé strategie by to mohlo mít závažné důsledky pro sociální a ekonomickou stabilitu města.

Nárůst cen převyšuje růst mezd

V roce 2024 náklady na bydlení nadále stoupaly:

• Ceny nemovitostí vzrostly o 8,5 %;
• Nájemné se zvýšilo o 6,8 %;
• Průměrné mzdy vzrostly pouze o 4,2 %, což je pod úrovní inflace.

Pro zaměstnance se středními a nižšími příjmy je situace ještě složitější:

• Příjmy zaměstnanců vzrostly pouze o 3,7 %;
• Platy úředníků vzrostly o 2,6 %.

Rozdíl mezi životními náklady a příjmy čím dál více ovlivňuje schopnost si pronajmout nebo koupit bydlení. Rodinné úspory, pomoc od rodiny nebo externí finanční podpora se stávají stále důležitějšími.

Trh s nájmy se stává méně stabilním.

Průměrná cena nájmu v Miláně dosáhla 201 eur za metr čtvereční ročně. Zároveň klesá počet dlouhodobých smluv a roste počet dočasných a flexibilních forem pronájmu.

I bydlení s tzv. „dohodnutým nájemným“, dříve považované za dostupnější, se nyní cenově přibližuje tržním nabídkám. Tímto způsobem tento mechanismus ztrácí svou sociální funkci.

Příjmy obyvatelstva se polarizují, bydlení se zmenšuje

Struktura příjmů v Miláně ukazuje silnou sociální nerovnost:

• Více než polovina daňových poplatníků vydělává méně než 26 000 eur ročně;
• Téměř třetina - méně než 15 000 eur.

Na pozadí těchto údajů si průměrný obyvatel může dovolit stále menší bytový prostor. V mnoha případech je dostupná plocha již pod minimálními bytovými standardy na trhu.

Problém s bydlením není pouze náročný – pro mnoho lidí je doslova nerozvážný.

Reálný počet obyvatel Milána je vyšší než oficiální

Jedním z nejzajímavějších závěrů studie bylo zjištění rozdílu mezi oficiálním počtem obyvatel a skutečným počtem obyvatel města.

Na základě údajů z mobilních telefonů analytici dospěli k závěru, že ačkoliv Milán má oficiálně 1,4 milionu obyvatel, trvale ve městě žije více než 1,6 milionu lidí. To zahrnuje studenty, dočasné pracovníky a osoby, které nejsou oficiálně registrovány.

To vytváří další tlak na trh s nájmy, dopravu a městské služby.

Krátkodobé pronájmy zhoršují krizi

Po pandemii začal trh s krátkodobými pronájmy rychle růst. Stále více bytů se mění na segment pro turisty, což snižuje nabídku dlouhodobého bydlení pro obyvatele města.

Během posledních pěti let:

• Podíl dlouhodobých pronájmů klesl z 66 % na 51 %;
• Dočasné a krátkodobé smlouvy zabraly téměř polovinu trhu.

Tato situace odráží rostoucí turistickou atraktivitu Milána na jedné straně a zvyšuje nestabilitu pro ty, kteří hledají trvalé bydlení a zaměstnání na straně druhé.

Nedostatečný rozvoj hotelové infrastruktury dále zatěžuje soukromý bytový trh.

Bydlení krize se šíří za hranice Milána.

Problémy s dostupností bydlení nezasáhly pouze samotný Milán, ale i okolní města v metropolitní oblasti.

I v obcích s dobrým spojením s Milánem rychle narůstají náklady na nájmy. Mnoho obyvatel se snaží snížit své výdaje tím, že se stěhují dále od centra, ale kvůli dopravním nákladům nejsou úspory tak významné.

Podle studie:

• Bydlení a veřejná doprava mohou absorbovat 50–60 % příjmů;
• Při používání automobilu tento podíl někdy dosahuje 80 %.

Kromě finanční zátěže to způsobuje další environmentální a infrastrukturní problémy.

Jsou nutná komplexní opatření

Autoři studie zdůrazňují, že otázka bydlení je úzce spojena se sociální politikou, urbanistickým plánováním a trhem práce.

Zkušenosti z předměstských oblastí naznačují potřebu:

• koordinace mezi obcemi;
• společného řízení městské aglomerace;
• integrování bytové politiky se sociálním zabezpečením.

Zvláštní pozornost je věnována propojení bydlení s zaměstnaností. Vysoké životní náklady již nyní ovlivňují schopnost firem přilákat a udržet zaměstnance. Proto je stále častěji diskutováno o dočasných bydlení souvisejících s prací.

Je zapotřebí dlouhodobá strategie

Závěrečná část studie považuje bydlení za strategickou infrastrukturu nezbytnou pro ekonomickou konkurenceschopnost a sociální stabilitu města.

Odborníci tvrdí, že dostupné nájemné by nemělo přesáhnout 100–110 eur za metr čtvereční ročně. Jakmile tato hranice bude překročena, mohou být z trhu s bydlením vytlačeni i klíčoví pracovníci nezbytní pro fungování města.

Hlavním závěrem studie je, že samotná analýza problému již nestačí. Milán potřebuje dlouhodobou a komplexní politiku, která spojuje otázky bydlení, dopravy a zaměstnanosti na úrovni celé městské aglomerace.