Milán se stává stále méně dostupným: náklady na bydlení rostou rychleji než příjmy

Trh s bydlením v Miláně nadále ukazuje rostoucí nerovnováhu mezi náklady na bydlení a příjmy. Podle třetí zprávy Observatoře pro dostupné bydlení (OCA), představené v dubnu 2026, již obtíže s placením nájmu nejsou pouze dočasným jevem – staly se trvalým strukturálním problémem.

Analýza ukazuje, že život v Miláně z výhradně výdělečné činnosti se stává stále náročnějším: náklady na bydlení a dopravu mohou tvořit až 60 % měsíčního příjmu. Problém se navíc rozšířil za administrativní hranice města a ovlivnil celou milánskou aglomeraci.

Milán zůstává atraktivním centrem pro práci a studium, avšak stává se stále méně dostupným pro běžné obyvatele. Experti varují, že bez dlouhodobé strategie by to mohlo vážně narušit sociální a ekonomickou rovnováhu města.

Růst cen překonává růst mezd

V roce 2024 náklady na bydlení stále stoupaly:

• Ceny nemovitostí vzrostly o 8,5 %;
• Nájemné se zvýšilo o 6,8 %;
• Průměrné mzdy vzrostly pouze o 4,2 %, což je pod mírou inflace.

U zaměstnanců s prostředními a nižšími příjmy je situace ještě horší:

• Příjmy zaměstnanců vzrostly pouze o 3,7 %;
• Platy kancelářských pracovníků stouply o 2,6 %.

Rozdíl mezi životními náklady a příjmy stále více ovlivňuje schopnost pronajmout si nebo koupit bydlení. Rodinné úspory, pomoc od příbuzných či externí finanční podpora se stávají stále důležitějšími.

Trh s nájmy se stává méně stabilním.

Průměrná cena nájmu v Miláně dosáhla 201 eur za metr čtvereční ročně. Současně klesá počet dlouhodobých smluv a narůstá počet dočasných a flexibilních forem pronájmu.

I bydlení s tzv. „dohodnutým nájemným“, dříve považované za dostupnější, se nyní cenově přibližuje tržním nabídkám. To způsobuje, že tento mechanismus ztrácí svou sociální funkci.

Příjmy obyvatel se polarizují, obytný prostor se zmenšuje

Struktura příjmů v Miláně ukazuje silnou sociální stratifikaci:

• Více než polovina daňových poplatníků vydělává méně než 26 000 eur ročně;
• Téměř třetina - méně než 15 000 eur.

Na této pozadí si průměrný obyvatel může dovolit stále menší obytný prostor. V mnoha případech je dostupná plocha již pod minimálními bytovými standardy dostupnými na trhu.

Problém s bydlením se stává nejen obtížným – pro mnohé se ve skutečnosti stává neřešitelným.

Skutečný počet obyvatel Milána je vyšší než oficiální

Jedním z nejzajímavějších zjištění studie byl rozdíl mezi oficiálním počtem obyvatel a reálným počtem obyvatel města.

Na základě dat z mobilních telefonů analytici dospěli k závěru, že i když Milán oficiálně eviduje 1,4 milionu obyvatel, ve městě trvale žije více než 1,6 milionu lidí. Toto číslo zahrnuje studenty, dočasné pracovníky a osoby, které nejsou oficiálně registrovány.

To představuje další nátlak na trh s nájmy, dopravu a městské služby.

Krize krátkodobých pronájmů problém zhoršuje

Po pandemii začal trh s krátkodobými pronájmy rychle růst. Stále více bytů se mění na turistické ubytování, což snižuje nabídku dlouhodobého bydlení pro obyvatele města.

Během posledních pěti let:

• Podíl dlouhodobých pronájmů klesl z 66 % na 51 %;
• Dočasné a krátkodobé smlouvy obsadily téměř polovinu trhu.

To odráží rostoucí turistickou atraktivitu Milána na jedné straně a zvyšuje nestabilitu pro ty, kteří hledají bydlení pro trvalý pobyt a práci na straně druhé.

Nedostatečný rozvoj hotelové infrastruktury dále zvyšuje zátěž na soukromý bytový fond.

Krizová situace s bydlením se šíří za hranice Milána.

Problémy s dostupností bydlení postihly nejen samotný Milán, ale i okolní města v metropolitní oblasti.

I v obcích s dobrým spojením s Milánem rychle stoupají nájemné. Mnoho obyvatel se kvůli snížení nákladů na bydlení stěhuje dál od centra, avšak úspory nejsou kvůli vysokým dopravním nákladům tak významné.

Podle studie:

• Náklady na bydlení a veřejnou dopravu mohou absorbovat 50–60 % příjmů;
• Při používání automobilu tento podíl někdy dosahuje 80 %.

Kromě finanční zátěže to vytváří další environmentální a infrastrukturní problémy.

Jsou nutná komplexní opatření

Autoři zprávy zdůrazňují, že otázka bydlení je úzce spojena se sociální politikou, urbanistickým plánováním a trhem práce.

Zkušenosti z příměstských oblastí naznačují potřebu:

• koordinace mezi obcemi;
• společného řízení městské aglomerace;
• integrace bytové politiky se systémem sociální podpory.

Zvláštní pozornost je věnována propojení mezi bydlením a zaměstnaností. Vysoké životní náklady již nyní ovlivňují schopnost firem přilákat a udržet zaměstnance. Proto se stále častěji diskutuje o dočasných řešeních bydlení souvisejících se zaměstnáním.

Je zapotřebí dlouhodobá strategie

Závěrečná část zprávy považuje bydlení za strategickou infrastrukturu nezbytnou pro ekonomickou konkurenceschopnost a sociální stabilitu města.

Odborníci se domnívají, že dostupné nájemné by nemělo přesáhnout 100–110 eur za metr čtvereční ročně. Jakmile je tato hranice překročena, klíčové profesní skupiny nezbytné pro fungování města začínají být vytlačovány z trhu s bydlením.

Hlavním závěrem studie je, že pouhá analýza problému již nestačí. Milán potřebuje dlouhodobou a komplexní politiku, která kombinuje otázky bydlení, dopravy a zaměstnanosti na úrovni celé městské aglomerace.