Milán se stává stále nedostupnějším: náklady na bydlení rostou rychleji než příjmy

Milánský trh s bydlením nadále vykazuje rostoucí nerovnováhu mezi náklady na bydlení a úrovní příjmů. Podle třetí zprávy Observatoře pro dostupné bydlení (OCA), představené v dubnu 2026, již potíže s úhradou bydlení nejsou dočasným jevem – staly se trvalým strukturálním problémem.

Studie ukazuje, že život v Miláně pouze z výdělečné činnosti je stále obtížnější: náklady na bydlení a dopravu mohou dosáhnout 60 % měsíčního výdělku. Problém navíc již dávno překročil administrativní hranice města a ovlivnil celou milánskou aglomeraci.

Milán zůstává atraktivním centrem pro práci a studium, ale zároveň se stává stále nedostupnějším pro běžné obyvatele. Odborníci varují, že bez dlouhodobé strategie by to mohlo vážně ovlivnit sociální a ekonomickou rovnováhu města.

Růst cen převyšuje růst mezd

V roce 2024 náklady na bydlení nadále rostly:

• Nákupní ceny nemovitostí vzrostly o 8,5 %;
• Nájemné vzrostlo o 6,8 %;
• Průměrné mzdy vzrostly pouze o 4,2 %, což je pod mírou inflace.

U pracovníků se středními a nízkými příjmy je situace ještě horší:

• Pracovníci příjmy vzrostly pouze o 3,7 %;
• Platy kancelářských pracovníků vzrostly o 2,6 %.

Rozdíl mezi životními náklady a příjmy stále více ovlivňuje schopnost pronajmout si nebo koupit bydlení. Rodinné úspory, pomoc od příbuzných nebo externí finanční podpora se stávají stále důležitějšími.

Trh s pronájmy se stává méně stabilním.

Průměrná cena pronájmu v Miláně dosáhla 201 eur za metr čtvereční ročně. Zároveň klesá počet dlouhodobých smluv a roste počet dočasných a flexibilních forem pronájmu.

I bydlení s tzv. „dohodnutým nájemným“, které bylo dříve považováno za dostupnější, se nyní cenově blíží tržním nabídkám. V důsledku toho tento nástroj prakticky ztrácí svou sociální funkci.

Příjmy obyvatelstva se polarizují, bydlení se zmenšuje

Struktura příjmů v Miláně vykazuje silnou sociální stratifikaci:

• Více než polovina daňových poplatníků vydělává méně než 26 000 eur ročně;
• Téměř třetina - méně než 15 000 eur.

Na tomto pozadí si průměrný obyvatel může dovolit stále menší obytný prostor. V mnoha případech je dostupná plocha již pod minimálními bytovými standardy dostupnými na trhu.

Problém s bydlením se stává nejen obtížným – pro mnohé se ve skutečnosti stává neřešitelným.

Skutečný počet obyvatel Milána je větší než oficiální

Jedním z nejzajímavějších zjištění studie byl rozdíl mezi oficiálním počtem obyvatel a skutečným počtem obyvatel města.

Na základě údajů z mobilních telefonů analytici dospěli k závěru, že ačkoli Milán má oficiálně 1,4 milionu obyvatel, trvale ve městě žije více než 1,6 milionu lidí. Toto číslo zahrnuje studenty, dočasné pracovníky a osoby, které nejsou oficiálně registrovány.

To vytváří další tlak na trh s pronájmy, dopravu a městské služby.

Krátkodobé pronájmy krizi zhoršují

Po pandemii začal trh s krátkodobými pronájmy rychle růst. Stále více bytů se přeměňuje do turistického segmentu, což snižuje nabídku dlouhodobého bydlení pro obyvatele města.

Za posledních pět let:

• Podíl dlouhodobých pronájmů klesl z 66 % na 51 %;
• Dočasné a krátkodobé smlouvy zabraly téměř polovinu trhu.

Na jedné straně to odráží rostoucí turistickou atraktivitu Milána a na druhé straně to zvyšuje nestabilitu pro ty, kteří hledají bydlení pro trvalý pobyt a práci.

Nedostatečný rozvoj hotelové infrastruktury dále zvýšil zátěž soukromého bytového fondu.

Bydlení krize se šíří i za hranice Milána.

Problémy s dostupností bydlení postihly nejen samotný Milán, ale i sousední města v metropolitní oblasti.

I v obcích s dobrým spojením s Milánem ceny nájmů rychle rostou. Mnoho obyvatel se ve snaze snížit výdaje stěhuje dále od centra, ale úspory nejsou kvůli nákladům na dopravu tak významné.

Podle studie:

• Bydlení a veřejná doprava mohou absorbovat 50–60 % příjmů;
• Při používání automobilu tento podíl někdy dosahuje 80 %.

Kromě finanční zátěže to vytváří další environmentální a infrastrukturní problémy.

Jsou nutná komplexní opatření

Autoři zprávy zdůrazňují, že otázka bydlení je úzce spjata se sociální politikou, urbanistickým plánováním a trhem práce.

Zkušenosti z příměstských oblastí ukazují potřebu:

• koordinace mezi obcemi;
• společného řízení městské aglomerace;
• integrace bytové politiky se systémem sociální podpory.

Zvláštní pozornost je věnována propojení mezi bydlením a zaměstnaností. Vysoké životní náklady již nyní ovlivňují schopnost firem přilákat a udržet si zaměstnance. Proto se stále častěji diskutuje o dočasných řešeních bydlení souvisejících se zaměstnáním.

Je potřeba dlouhodobá strategie

Závěrečná část zprávy považuje bydlení za strategickou infrastrukturu nezbytnou pro ekonomickou konkurenceschopnost a sociální stabilitu města.

Odborníci se domnívají, že dostupné nájemné by nemělo překročit 100–110 eur za metr čtvereční ročně. Jakmile je tato hranice překročena, začnou být z trhu s bydlením vytlačováni i zástupci klíčových profesí nezbytných pro fungování města.

Hlavním závěrem studie je, že pouhá analýza problému již nestačí. Milán potřebuje dlouhodobou a komplexní politiku, která kombinuje otázky bydlení, dopravy a zaměstnanosti na úrovni celé městské aglomerace.