Trh s kancelářemi v Miláně: Kvalita zůstává klíčovým faktorem

Začátkem roku 2026 vstoupil milánský trh s kancelářemi po velmi aktivním roce do fáze přirozené stabilizace. Podle posledního výzkumu společnosti IPI dosáhl objem absorpce kancelářských prostor v prvním čtvrtletí asi 72,4 tisíce m². Ačkoli to je nižší než v roce 2025, je to v souladu s dlouhodobými trendy trhu.

Během tohoto období bylo uzavřeno 98 transakcí, což neznamená pokles obchodní aktivity, ale spíše vyváženější přístup nájemců. Základní ukazatele trhu zůstávají stabilní: celková neobsazenost se pohybuje kolem 9,15 % a dostupné prostory dosahují asi 1,18 milionu m².

Kvalita jako rozhodující faktor

V prvním čtvrtletí byla vysoká poptávka po prémiových kancelářích hlavním rysem. Z celkového objemu absorbovaných prostor tvořily 54,1 tisíce m², což je 75 %, nemovitosti třídy A a A+.

Nejžádanější byl segment třídy A+, který představoval 40 % všech transakcí. Třída A tvořila 35 % a kanceláře třídy B pouze 25 %.

Taková struktura poptávky odráží trvalý zájem o moderní budovy splňující vysoké technické a energetické standardy s kvalitní infrastrukturou. Neobsazenost v prémiovém segmentu je pouze 3,2 %, což je méně než průměr trhu a potvrzuje poptávku po kvalitních nemovitostech.

Geografie poptávky: CBD si udržuje významné postavení

Nejvíce aktivity je stále soustředěno v centrální obchodní čtvrti (CBD), která tvoří polovinu celkové absorpce.

Druhé místo patří periferní zóně s 27 %, následované:

• poloperiferními oblastmi - 11 %;
• předměstskými oblastmi - 8 %;
• historickým centrem - 4 %.

To ukazuje, že firmy preferují oblasti s dobrou dopravní dostupností a rozvinutým městským prostředím jako klíčové prvky pro umístění svých kanceláří.

Zvyšující se nájemné v atraktivních lokalitách

Trh s pronájmy pokračuje v nárůstu sazeb v nejprestižnějších oblastech. Maximální nájemné v CBD dosáhlo 800 eur za m² ročně a čistý výnos z nejlepších nemovitostí se pohybuje kolem 4,15 %.

Srovnání údajů mezi lety 2025 a 2026 ukazuje růst ve většině segmentů:

• Duomo: z 750 na 780 eur za m² ročně;
• Porta Nuova: z 720 na 770 eur;
• Centrální čtvrti: z 600 na 620 eur;
• Poloperiferie: z 460 na 480 eur.

Růst byl zaznamenán i na periferii:

• Bicocca - z 320 na 360 eur;
• CityLife - z 480 na 500 eur;
• Porta Romana - z 380 na 400 eur.

Výjimkou je oblast MIND, kde sazba zůstala na 300 eurech za metr čtvereční ročně. Na předměstí vzrostlo nájemné z 240 na 260 eur.

Struktura transakcí a oblíbené oblasti

Klasický pronájem stále dominuje na trhu s 63,9 tisíce m2.

Další transakce byly rozděleny takto:

• koupě pro vlastní potřebu - 10,2 tisíce m2;
• rozšíření existujících prostor - 3,1 tisíce m2;
• podnájem - asi 4 tisíce m2;
• předběžný pronájem - 2,5 tisíce m2;
• revize současných nájemních smluv - 2,5 tisíce m2.

Nejoblíbenější byly kanceláře o velikosti od 500 do 999 m2 a od 1 000 do 2 999 m2, přičemž každá z těchto kategorií tvořila 43 % celkových transakcí. Prostory od 3 000 do 4 999 m2 tvořily 12 %, zatímco malé kanceláře do 499 m2 tvořily pouze 2 % trhu.

Sekundární nabídka a potřeba modernizace

I přes dobrou výkonnost prémiového segmentu se část stávající nabídky potýká se zastaralostí. Nedostatečné vybavení, energetická nenáročnost a potřeba modernizace snižují atraktivitu těchto nemovitostí a vystavují je riziku na trhu.

Předpokládaný objem nové nabídky v letech 2026–2028 zůstává omezený. To znamená pokračující tlak na nájemné ve vysoce kvalitních kancelářských prostorech.

V této situaci se renovace a rekonstrukce stávajících budov stává jedním z klíčových úkolů pro trh v nadcházejících letech. Úspěšné provedení renovací bude důležité nejen pro jednotlivé vlastníky, ale také pro celkovou kvalitu nabídky kancelářských prostor v Miláně.

Investiční trh: Zaměření na kvalitu a ESG

Investiční trh zůstává vysoce selektivní. Investoři preferují moderní, vysoce kvalitní nemovitosti a renovační projekty v etablovaných obchodních čtvrtích.

Hledání kritérií ESG hraje stále důležitou roli a stává se klíčovým faktorem při investičních rozhodnutích.

V krátkodobém horizontu se očekává, že prémiový segment zůstane stabilní kvůli omezené nabídce moderních kanceláří a silné poptávce po vysoce kvalitních pracovních prostorech.