Jak funguje postup při vystěhování z důvodu neplacení nájemného?

Vystěhování z důvodu neplacení nájemného je právní mechanismus, který umožňuje vlastníkovi nemovitosti vystěhovat se z prostor. Pokud nájemník neplatí nájemné nebo dodatečné výdaje (například energie), může vlastník nemovitosti chránit svá práva zahájením řízení o vystěhování z důvodu neplacení. To se provádí sepsáním oznámení o vystěhování, které musí být vypracováno advokátem. Tento dokument zavazuje nájemníka vystěhovat se z prostor ve stanovené lhůtě a obsahuje předvolání k soudu, kde bude vystěhování potvrzeno.

Jak funguje vystěhování z důvodu neplacení?

Postup při vystěhování z důvodu neplacení je upraven články 658 a násl. italského občanského zákoníku. Právní předpis stanoví zvláštní postup, který pronajímateli v případě neplacení nájemného umožňuje získat:

- předčasné ukončení nájemní smlouvy;
- vydání a navrácení nemovitostí;
- vymáhání dlužných částek nájemného.

Pokud nájemník neplatí nájemné nebo účty za energie, může pronajímatel okamžitě podniknout kroky k ochraně jeho práv. Je důležité jednat rychle, aby se zabránilo nahromadění velkého dluhu, který by ztížil vymáhání finančních prostředků. Zanedbání jedné platby může být nehoda nebo dočasný problém, ale pokud neplacení dosáhne dvou měsíců, je to pro pronajímatele vážný signál.

Podmínky pro zahájení vystěhování

Pro zahájení řízení o vystěhování z důvodu nezaplacení musí být splněny dvě podmínky:

1. Dostupnost písemné a registrované nájemní smlouvy.
2. Skutečnost, že nájemce nezaplatil nájemné nebo vznikly dodatečné výdaje.

Vystěhování není možné, pokud nájemní smlouva nebyla sepsána písemně a zaregistrována u finančního úřadu. Ústní dohody nebo nájemné placené „načerno“ nezakládají právo na vystěhování. V takových případech se majitel bude muset uchýlit k jiné formě ochrany – žalobě na uvolnění prostor z nelegálního užívání.

Pokud jde o neplacení, existují rozdíly v závislosti na typu leasingové smlouvy:

- Nájemné za bydlení: Podle článku 5 zákona č. 392/78 postačuje nezaplacení jednoho měsíčního nájemného nebo nedoplatky na účtech za energie ve výši alespoň dvouměsíčního nájemného.
- Nájemní smlouvy na nebytové prostory (např. komerční): Použije se kritérium „drobného porušení“ (článek 1455 občanského zákoníku). Soudce posuzuje závažnost porušení. Obvykle se používají stejná kritéria jako u nájemních smluv na bytové prostory.

Vystěhování z důvodu neplacení může být zahájeno, pokud nájemce neplatí nájemné nebo dodatečné výdaje (například energie) po dobu alespoň 20 dnů. K vystěhování nelze přistoupit dříve. U nebytových nájmů soudce určí, jak závažné je porušení, zejména pokud se neplacení opakuje.

Fáze vystěhovacího řízení

Postup při vystěhování z důvodu neplacení je přísně regulován a vyžaduje povinnou účast právníka. Hlavní kroky jsou následující:

1. Příprava a odeslání oznámení o vystěhování: Vlastník připraví oznámení o vystěhování a současně prostřednictvím soudního vykonavatele zašle soudu předvolání k potvrzení vystěhování. Mezi oznámením a datem soudního jednání musí uplynout alespoň 20 dní, pokud vlastník nepožádá o zkrácení této lhůty.
2. Soudní jednání: Na jednání může soudce:
- potvrdit vystěhování;
- poskytnout nájemci odklad splácení dluhu;
- pokud nájemník vznese námitky proti vystěhování, postoupit případ řádnému soudnímu řízení.

Změny způsobené kartabijskou reformou

Reforma Cartabia změnila postup pro oznámení o vystěhování a jeho potvrzení. Nyní je povinné, aby oznámení nájemci doručil soudní vykonavatel. Proces potvrzení vystěhování byl zjednodušen: pokud se nájemce nedostaví k soudu, může soudce okamžitě potvrdit vystěhování, aniž by bylo nutné vydávat exekuční titul v soudní kanceláři. Reforma rovněž podporuje používání ověřené elektronické pošty (PEC) pro zjednodušení postupu a zkrácení časového rámce.

Co se stane po podání výpovědi o vystěhování

Pokud nájemce po obdržení oznámení dobrovolně nevyklidí prostory, může pronajímatel zahájit exekuční řízení k vystěhování. Tento postup zahrnuje následující kroky:

1. Soudce potvrdí vystěhování a vydá příkaz k vyklizení prostor.
2. Nájemci je poskytnuta lhůta (obvykle 10 dní) na dobrovolné vyklizení prostor.
3. Pokud nájemce požadavek nesplní, soudní vykonavatel ho o vystěhování upozorní (tzv. oznámení o vystěhování).
4. Soudní vykonavatel stanoví datum, do kterého musí být prostory vyklizeny.
5. Pokud nájemce nadále obývá prostory, soudní vykonavatel požádá o zásah policie k vynucení vystěhování.

Dokud nejsou prostory vyklizeny, je nájemce povinen nadále platit nájemné a v případě potřeby uhradit majiteli náklady na právní zastoupení.