Jak probíhá vystěhování kvůli neplacení nájmu?
Vystěhování z důvodu neplacení je právní proces, který umožňuje majiteli nemovitosti vyklidit nájemníka z prostor. Pokud nájemce nehradí nájem nebo další poplatky (například za energie), má majitel právo zahájit řízení o vystěhování. Tento proces začíná sepsáním výpovědi z nájmu, kterou musí připravit advokát. Dokument stanovuje lhůtu pro opuštění prostor a obsahuje předvolání k soudu, kde bude vystěhování schváleno.
Průběh vystěhování kvůli neplacení:
Postup vystěhování je upraven články 658 a dalšími italského občanského zákoníku. Právo umožňuje majiteli v případě neplacení nájmu získat:
- předčasné ukončení nájemní smlouvy;
- navrácení nemovitosti;
- vymáhání dlužných částek.
Pokud nájemce neplatí nájem nebo účty za energie, může majitel rychle jednat, aby ochránil svá práva a předešel vzniku většího dluhu, který by komplikoval vymáhání. Jednorázové opomenutí může být náhoda, ale dvouměsíční neplacení je pro majitele alarmující.
Podmínky pro zahájení vystěhování:
K zahájení řízení o vystěhování z důvodu neplacení musí být splněny dvě podmínky:
1. Existence písemné a registrované nájemní smlouvy.
2. Nezaplacení nájmu nebo vznik dodatečných výdajů.
Nelze vystěhovat, pokud není nájemní smlouva písemná a registrovaná. Ústní dohody a „načerno“ placený nájem nezakládají nárok na vystěhování. Majitel pak musí použít jiný právní prostředek – žalobu pro uvolnění prostor.
Co se týká neplacení, záleží na typu nájemní smlouvy:
- Bydlení: Podle zákona č. 392/78 stačí nezaplacení měsíčního nájmu nebo dluhy za energie ve výši dvouměsíčního nájemného.
- Nebytové prostory: Platí kritérium „drobného porušení“ (čl. 1455 občanského zákoníku), kdy soud posoudí závažnost. Používají se stejné standardy jako u bytových prostor.
Vystěhování může začít, pokud nájemce neplatí nájem nebo další výdaje alespoň 20 dní. Pro komerční nájmy soudce hodnotí závažnost, obzvláště při opakování neplacení.
Fáze vystěhovacího řízení:
Postup vystěhování z důvodu neplacení je přísně kontrolován a vyžaduje účast advokáta. Hlavní fáze jsou:
1. Příprava a doručení výpovědi: Majitel připraví výpověď z nájmu a zašle předvolání k soudu k potvrzení vystěhování. Mezi doručením výpovědi a soudem musí být minimálně 20 dní, pokud majitel nežádá zkrácení.
2. Soudní jednání: Soudce může:
- potvrdit vystěhování;
- poskytnout odklad splácení nájmu;
- při námitkách nájemce odeslat případ k řádnému soudu.
Změny po Cartabijské reformě:
Reforma Cartabia změnila postup pro doručení a potvrzení výpovědi. Nyní je nutné, aby nájemci výpověď doručil soudní vykonavatel. Potvrzení vystěhování je zjednodušené: pokud se nájemce nedostaví k soudu, soudce může vystěhování ihned potvrdit bez exekučního titulu. Reforma podporuje využití ověřené elektronické pošty (PEC) pro zjednodušení a urychlení procesu.
Co se stane po podání výpovědi:
Pokud nájemce nevyklidí prostor dobrovolně, může pronajímatel zahájit exekuční řízení. Tento proces zahrnuje:
1. Potvrzení vystěhování soudcem a příkaz k vyklizení.
2. Lhůta (obvykle 10 dní) pro dobrovolné vyklizení.
3. Pokud nájemce neuposlechne, soudní vykonavatel se obrátí na policii.
4. Vykonavatel stanoví definitivní datum pro vyklizení.
5. Pokud prostor zůstane obsazený, může dojít k zásahu policie.
Dokud prostor není vyklizen, musí nájemce platit nájem a uhradit právní náklady majitele.
