Jak současně prodat a koupit dům

Současný prodej jednoho bytu a koupě dalšího je reálným úkolem, ale vyžaduje důkladnou přípravu a precizní koordinaci všech kroků. Pro bezproblémový průběh je klíčové řídit proces kompetentně, zohlednit právní a finanční otázky a přesně naplánovat čas. Nejlepší je obrátit se na odborníka, ale s dobře připraveným plánem to zvládnete sami. Zde je návod, jak postupovat.

Jak současně prodat a koupit dům

Krok 1: Vyhodnocení finanční situace Nejprve zjistěte hodnotu vašeho stávajícího bytu. Nechte ocenit nemovitost, kterou chcete prodat, a nabídněte ji na trhu. Pokud máte dostatek času, můžete zálohu z prodeje využít k nákupu nového bydlení. V takovém případě je výhodné sepsat předběžnou kupní smlouvu s delší platností, abyste měli dostatek času na všechny kroky.

Krok 2: Plánování prodeje a koupě Z právního pohledu je současný prodej a koupě nemovitosti zcela legální a běžné. Klíčem k úspěchu je synchronizace obou procesů, aby se předešlo časovým zpožděním nebo finančním ztrátám. Pečlivě zvažte pořadí jednotlivých kroků a stav vaší hypotéky, pokud ji máte.

Pokud jste využili daňové výhody při koupi prvního domu (například pro „první bydlení“), je důležité do jednoho roku od prodeje koupit nový dům, abyste tyto výhody neztratili.

Praktické kroky:

1. Prodej stávající nemovitosti Můžete se obrátit na realitního makléře nebo si hledat kupce sami. Doporučuje se ponechat si na tuto transakci dost času – například asi šest měsíců před sepsáním kupní smlouvy (rogito). To vám umožní čas na hledání nového bydlení. Dalším řešením je domluvit se s kupujícím na pozdějším předání klíčů.
2. Hledání nového bydlení Současně hledejte vhodný byt nebo dům a definujte si realistický rozpočet. Pokud najdete vhodnou variantu rychle, můžete dojednat termín nastěhování, abyste měli čas na případné úpravy, nebo uzavřít smlouvu s odkládací podmínkou (například koupě se uskuteční až po prodeji stávajícího domu). Takové dohody je lepší formalizovat s pomocí odborníka.
3. Synchronizace termínů Nejtěžší fází je předání klíčů a dokončení transakcí. Je důležité přesně sladit termíny s notářem, aby se podepisování smluv a převod financí uskutečnily včas. Tím zajistíte, že budete mít dostatek prostředků k dokončení obou transakcí.

Spolupráce s jednou realitní kanceláří

Využití služeb jedné realitní agentury pro prodej a nákup domu může celý proces výrazně zjednodušit. Jeden agent může lépe koordinovat oba procesy, minimalizovat riziko záměny a nabídnout personalizovanou pomoc. Vyberte si spolehlivou agenturu, která dokáže ohodnotit vaši nemovitost, najít vhodnou možnost ke koupi a zorganizovat celý proces odborně.

Co dělat, když máte hypotéku

Pokud na prodávanou nemovitost máte sjednanou hypotéku, existuje několik možností:

• Splaťte hypotéku předčasně z výnosů z prodeje. Toto je nejběžnější možnost.
• Pokud je to možné, převeďte hypotéku na kupujícího (tzv. accollo).
• Požádejte o „překlenovací“ úvěr pro pokrytí přechodného období mezi transakcemi.
• Převeďte hypotéku na nový dům nahrazením zástavy (hypotéky) z jedné nemovitosti na druhou.

Pro přesný výpočet zbývajícího dluhu bude nutná účast notáře a dohoda s bankou.

Jak prodat a koupit dům bez realitního makléře

Dům je možné prodat a koupit bez realitní kanceláře, ale bude to vyžadovat větší úsilí. Stále budete potřebovat notáře pro sepsání kupní smlouvy (rogito), která oficiálně převádí vlastnictví.

Co je třeba udělat:

• Připravit předběžnou smlouvu (kompromis), která zavazuje obě strany transakce.
• Připravit dokumenty: energetický průkaz (EPA), katastrální listy a další doklady.
• Kupující si vybere notáře, který formálně dokončí transakci.

Kolik času máte na prodej svého „prvního domu“?

Pokud jste využili výhody pro koupi „prvního bydlení“, je důležité starý byt prodat a koupit si nový do dvou let (podle zákona o rozpočtu na rok 2024, účinného od 1. ledna 2025). Toto pravidlo platí i pro transakce uskutečněné v roce 2024.

Jak si „rezervovat“ nový domov, aniž byste museli prodat ten starý

Chcete-li si „rezervovat“ nový byt před prodejem současného, můžete:

• Udělat podmíněnou nabídku ke koupi, kdy je koupě podmíněna úspěšným prodejem vaší nemovitosti. V tomto případě složíte zálohu, kterou si realitní makléř ponechá až do podpisu předběžné smlouvy.
• V nabídce uveďte dobu platnosti (například 3 měsíce). Pokud se nemovitost v této době neprodá, záloha se vrátí a transakce se zruší.
• Vypracování kompromisu je předběžná dohoda, která zaznamenává záměry stran před dokončením všech formalit.

Kolik stojí prodej a koupě domu?

Výdaje kupujícího:

• Registrační daň: 2 % z katastrální hodnoty pro „první dům“, 9 % pro „druhý dům“ (minimálně 1000 eur).
• Daň z hypotéky: 50 eur.
• Katastrální daň: 50 eur.
• DPH (při nákupu od developera): 4 % pro „první bydlení“, 10 % pro „druhé bydlení“.
• Notářské služby: 1–2 % z hodnoty nemovitosti.
• Provize realitního makléře: 2–5 % z prodejní ceny (po dohodě).

Výdaje prodávajícího:

• Provize realitního makléře: 2–4 % z prodejní ceny + DPH.
• Daň z kapitálových výnosů: Pokud k prodeji dojde do 5 let od koupě.
• Energetický průkaz (APE): cca 200 eur.
• Notářský poplatek: pokud potřebujete odstranit hypotéku.

Závěr

Současný prodej a koupě nemovitosti je složitý, ale proveditelný proces. Hlavní je pečlivě naplánovat všechny kroky, rozumně rozdělit čas a v případě potřeby využít pomoci odborníků. Tak se vyvarujete zbytečných výdajů a stresu.