Trh s kancelářskými prostory v Miláně a Římě: Rozevírající se důležitost kvalitní nabídky

Podle analytických údajů firmy JLL začal italský trh s pronájmem kancelářských prostorů rokem 2026 s odlišnými trendy v obou klíčových městech: Miláně a Římě. V prvním čtvrtletí se celkový objem pronájmu mírně přehoupnul přes 100 000 m², přičemž kolem 65 000 m² připadlo na Milán a 36 000 m² na Řím.

Data celkově ukazují, že trh se stále více zaměřuje na kvalitu: poptávka se mění a je selektivní, zatímco nabídka prvotřídních nemovitostí zůstává omezená, hlavně v centrálních oblastech.

Milán: Stabilní poptávka, zatímco plocha klesá

V Miláně dosáhl objem absorpcí kolem 65 000 m², k tomu přibylo dalších 4 000 m² podnájmu. Toto číslo ukazuje vysokou úroveň aktivity, srovnatelnou s loňským rokem a přesahující průměrné hodnoty za posledních pět let. Oproti předchozímu roku, kdy se objem blížil k 100 000 m², však dochází ke mírnému zpomalení.

Hlavním důvodem byl nedostatek velkých transakcí a také výrazný pokles průměrné plochy pronajatých kanceláří – z přibližně 1 200 m² na 750 m². To reflektuje opatrnější přístup firem a snahu efektivně využít prostor.

Poptávka se stále více zaměřuje na prvotřídní nemovitosti: zhruba 65 % absorbované plochy je v budovách třídy A. Tento trend je podporován přísnějšími kritérii výběru, včetně kvality stavby, udržitelnosti a prvotřídní lokality.

Omezená nabídka luxusních nemovitostí nadále tlačí na trh: průměrná neobsazenost činí 9,4 %, ale u luxusních nemovitostí klesá na 3,6 %. V důsledku toho se nájemné stále zvyšuje a dosahuje 820 eur za m² ročně v historickém centru a 780 eur v moderních obchodních čtvrtích. Podíl transakcí s nájemným nad 600 eur/m² ročně roste a již tvoří přibližně 30 % celkového objemu.

Z geografického hlediska se zhruba 40 % poptávky soustřeďuje v centrálních oblastech, hlavně v historickém centru. Zároveň se posilují poloperiferní oblasti, které absorbovaly více než čtvrtinu všech transakcí, zejména oblasti jako Farini-Isola a Porta Romana.

Hlavními tahouny poptávky jsou profesionální služby, včetně advokátních kanceláří, finančních institucí a technologických společností.

Řím: Růst díky velkým transakcím

V Římě je situace odlišná: trh s kancelářskými nemovitostmi zaznamenal významný růst. Objem absorpcí dosáhl přibližně 36 000 m², což je více než dvojnásobek oproti prvnímu čtvrtletí roku 2025. Růst byl tažen především čtyřmi velkými transakcemi o rozloze přes 5 000 m², včetně významné transakce s veřejným sektorem.

Stejně jako v Miláně i v hlavním městě je silná poptávka po kvalitních nemovitostech, přičemž budovy třídy A tvoří 57 % veškeré poptávky. To potvrzuje rostoucí selektivitu nájemců uprostřed omezené nabídky prémiových kanceláří.

Centrální obchodní čtvrť zůstává klíčovým segmentem trhu a realizuje zhruba 40 % transakcí, zatímco čtvrť EUR vyniká největším počtem transakcí s předpronájmem v daném čtvrtletí.

Pokud jde o sektory, vedou služby, zejména právnické firmy, stejně jako veřejné instituce, které nadále hrají významnou roli na římském kancelářském trhu.

Míra neobsazenosti zůstává nízká, celkově pod 7 % a u luxusních nemovitostí jen kolem 1,5 %. Prémiové nájemné se drží na úrovni 610 EUR za metr čtvereční ročně s potenciálem růstu v krátkodobém horizontu.