Registrační daň při koupi luxusní nemovitosti v Itálii
Nákup luxusních nemovitostí představuje nejen velký finanční výdej, ale i významné daňové povinnosti. Je klíčové si uvědomit, že při pořízení luxusních nemovitostí nelze využít daňové úlevy nabízené na „první bydlení“. To znamená, že daně jsou splatné v plné výši, bez ohledu na to, zda je tento dům vaším prvním a jediným bydlením.
Co se považuje za luxusní nemovitost
Podle legislativy (zejména D.Lgs. 175/2014) se za „luxusní domy“ (abitazioni di lusso) považují objekty ve specifických katastrálních kategoriích:
A/1 – bydlení vyšší třídy (abitazioni di tipo signorile);
A/8 – vily;
A/9 – zámky a paláce mimořádné historické nebo umělecké hodnoty.
Vlastnosti luxusního bydlení jsou kromě kategorie stanoveny i ministerskou vyhláškou z 2. srpna 1969. Tyto vlastnosti hrají klíčovou roli při uplatňování DPH a jiných daní. Například:
celková plocha nad 240 m2 (bez balkonů, teras, sklepů, půd, schodišť a parkovacích ploch);
přítomnost bazénů, tenisových kurtů a dalších komfortních zařízení;
kvalitní povrchové úpravy: mramor, drahé dlaždice, přírodní dřevo atd.
Výše registrační daně při nákupu luxusní nemovitosti
Daň se liší podle toho, zda prodávající je fyzická osoba nebo právnická osoba zapsaná k DPH. Hlavní scénáře jsou následující:
Pokud prodává soukromá osoba:
Registrační daň - 9 % z katastrální hodnoty nemovitosti;
Katastrální a hypoteční daně - 50 eur za každou (pevná částka).
Pokud prodává společnost plátce DPH:
DPH - 22 % z kupní ceny;
Registrační, katastrální a hypoteční daně - 200 eur za každou (pevná částka).
Důležité: Na rozdíl od běžných nemovitostí (kategorie A/2 – A/7) nelze na nemovitosti kategorie A/1, A/8 a A/9 aplikovat sníženou sazbu 2 % ani při jejich pořízení jako prvního bydlení.
Srovnání: luxusní vs. běžné nemovitosti
Další důležité daně
IMU (daň z nemovitosti): platí se i pro první domov, pokud je luxusní;
TARI (daň za likvidaci odpadu): bez výhod, stanoveno na základě místních tarifů;
Pokuty za nezaplacení registrační daně mohou dosáhnout 120–240 % z výše daně, pokud není platba provedena. Při opožděné platbě je účtována pokuta 30 %. Lze využít ravvedimento operoso, mechanismus pro snížení sankcí při dobrovolném zaplacení.
Závěr a doporučení
Při nákupu luxusních nemovitostí je zásadní mít jasné povědomí o všech daňových povinnostech. Doporučuje se:
Prověřit katastrální kategorii objektu;
Zjistit, kdo je prodejce (fyzická osoba nebo společnost s DPH);
Obrátit se na odborníky: notáře, daňové poradce, architekty – vyvarujete se chyb a pozdějších sankcí.
