Trh s italskými nemovitostmi: Zvýšení cen a měnící se poptávka

Průzkum Real Estate DATA HUB naznačuje, že italský trh s nemovitostmi vstupuje do pokročilejší fáze vývoje. Klíčovými faktory růstu jsou energetická efektivita bydlení, rostoucí atraktivita jižních oblastí země a zájem kupujících o prostornější domy a byty.

Zatímco mnoho evropských zemí zůstává opatrných v investování a zaměřuje se na kvalitu aktiv, Itálie skončila rok 2025 s pozoruhodnými výsledky: počet transakcí na trhu s rezidenčními nemovitostmi vzrostl o 9,5 %, ceny stouply o 3,5 % ve srovnání s předchozím rokem a průměrná doba prodeje nemovitostí se pohybovala kolem 150 dní. Tato data jsou uvedena ve třináctém vydání zprávy Real Estate DATA HUB, kterou připravila analytická oddělení firem REMAX Italia, RYZE a 24MAX.

Předpovědi pro rok 2026

Odborníci očekávají, že trh bude i nadále růst v roce 2026, ačkoli tempa růstu budou mírnější. Budou podporovány stabilní základní faktory. Pro kupující je klíčová kvalita bydlení, jeho energetická efektivita a schopnost udržet hodnotu dlouhodobě.

Podle generálního ředitele společnosti REMAX Italia Daria Castiglii se italský trh s bydlením stává zralejším a uvědomělejším. Navzdory zvýšeným požadavkům na nemovitosti zůstává poptávka vysoká, protože nemovitosti jsou stále vnímány jako spolehlivé a strategicky důležité aktivum.

Energeticky účinné bydlení získává na ceně a prodává se rychleji

Energetická efektivita již není pouze ekologickým trendem, ale stává se důležitým ekonomickým faktorem. V roce 2025 se prodej nemovitostí s energetickými třídami A a B zvýšil o více než 25 % ve srovnání se dvěma lety zpět.

Ceny těchto nemovitostí jsou v průměru asi o 40 % vyšší než u bydlení s nízkou energetickou náročností. Nicméně se prodávají rychleji: doba vystavení na trhu je zhruba o 8 % kratší než průměr.

„Zelené“ hypotéky se stávají výnosnějšími

Další podnět poskytuje bankovní sektor. Ve druhé polovině roku 2025 klesly fixní sazby u tzv. „zelených“ hypoték určených na nákup energeticky úsporného bydlení na přibližně 2,19 %.

Měsíční platby u těchto úvěrů jsou v průměru o 15 % nižší než u standardních hypotečních programů. V kombinaci se sníženými náklady na údržbu nemovitosti je energeticky úsporné bydlení atraktivní nejen z environmentálního, ale i finančního hlediska. Evropské požadavky na energetickou efektivitu navíc již mají zřetelný dopad na chování kupujících.

Jižní Itálie se stává novým centrem růstu

Jedním z nejvýznamnějších trendů roku 2025 bylo posílení pozic jižních oblastí Itálie a ostrovů. Zatímco sever a střed země ukazují stabilizaci tempa růstu, jih dosáhl nejlepších výsledků za sledované období.

K tomu přispívá několik faktorů: relativně dostupné ceny nemovitostí, rostoucí popularita práce na dálku a hybridního pracovního modelu a dobré vyhlídky na budoucí zhodnocení bydlení.

Odborníci se domnívají, že se nejedná o krátkodobý jev, ale o dlouhodobou změnu tržních trendů. Daňové pobídky, vysoká kvalita života a cenová dostupnost ve srovnání s centrálními a severními oblastmi přitahují mladé kupující, kteří v těchto regionech vidí významný potenciál.

Kupující preferují prostornější bydlení

Třípokojové byty zůstávají nejoblíbenějším typem bydlení v zemi a představují 37,35 % poptávky. Preferenční směr kupujících se však postupně přesouvá k prostornějším nemovitostem.

Dnes tvoří čtyřpokojové byty a domy nebo byty s pěti a více místnostmi dohromady téměř 38 % poptávky. Toto odráží změněné vnímání bydlení: dům by měl být zároveň místem pro relaxaci, práci, sport, studium a setkávání.

Tento trend je zvláště patrný v centrálních a jižních oblastech. Ve střední Itálii tvoří čtyřpokojové nemovitosti přibližně 20 % transakcí, zatímco na jihu 27 %. Domy s pěti a více místnostmi dosahují podílu 22 % ve středu země a 30 % v jižních oblastech. To je z velké části způsobeno tím, že rozšiřování obytných prostor zde zůstává dostupnější.

Komerční nemovitosti: Fokus na obnovu měst

Segment komerčních nemovitostí zakončil rok 2025 rekordními čísly. Hlavním rysem však nebyla pouze investiční dynamika, ale také kvalitativní změna na trhu.

Kancelářské budovy, maloobchodní prostory, logistické komplexy a hotelový sektor jsou stále více vnímány jako nástroje ekonomického rozvoje a městské obnovy.

Maloobchod

Sektor maloobchodních nemovitostí vzrostl o 46 % ve srovnání s rokem 2024 a dosáhl historického maxima. Většina investic směřovala do nemovitostí mimo centra měst, které tvořily přibližně 80 % všech transakcí.

Koncept „zážitkových center“, která kombinují nakupování, zábavu a gastronomii, získává na popularitě. Investoři se nejvíce zajímají o outlety, prémiové nákupní ulice a moderní nákupní centra.

Hotely

Hotelový sektor byl druhým nejrychleji rostoucím, vzrostl o 20 %. Obzvláště oblíbené se ukázaly projekty s přidanou hodnotou, které zahrnují rekonstrukci starých kanceláří a historických budov a jejich přeměnu na luxusní hotely.

Tato strategie nám umožňuje současně řešit problém neefektivních nemovitostí a uspokojovat rostoucí poptávku po vysoce kvalitním turistickém produktu. Významná část investic směřuje do prémiového a luxusního segmentu.

Řím stírá rozdíl s Milánem

Logistické nemovitosti přilákaly investice ve výši přibližně 2 miliard eur, což je o 30 % více než v předchozím roce. Téměř veškerý objem financování – 98 % – poskytli zahraniční investoři.

Klíčovými kritérii pro výběr nemovitostí zůstávají energetická efektivita, ohleduplnost k životnímu prostředí a vysoká kvalita aktiv. Zároveň se logistický trh postupně rozšiřuje za tradiční dominanci Milána: nájemné v Římě se stále více přibližuje milánské úrovni. Datová centra, která tvoří samostatný, rychle rostoucí segment, poskytují další impuls rozvoji.

Trh s kancelářskými nemovitostmi: Nižší objemy, vyšší poptávka

Investice do kancelářských nemovitostí klesly o 14 % a dosáhly přibližně 1,8 miliardy EUR. Pokles objemů však nezobrazuje kompletní obraz událostí.

Na trhu roste trend „útěku za kvalitou“ – poptávka se soustředí na nejkvalitnější nemovitosti třídy A s certifikací ESG, které se nacházejí v centrálních obchodních čtvrtích. Míra neobsazenosti těchto nemovitostí zůstává extrémně nízká: v Miláně kolem 3 % a v Římě pouhých 1,6 %.

V důsledku toho majitelé moderních a udržitelných nemovitostí si udržují stabilní poptávku a mohou si účtovat cenovou prémii, zatímco nemovitosti nižší kvality postupně ztrácejí konkurenceschopnost.

Podle Laury Piantanidy, vedoucí institucionálních vztahů ve společnosti RYZE, se trh stává stále selektivnějším. Investoři a nájemci preferují nemovitosti, které kombinují vysokou kvalitu, udržitelnost, inovativní řešení a flexibilitu využití. Renovace a přepracování stávajících budov jsou v současnosti hlavním zdrojem tvorby hodnoty, což prohlubuje propast mezi nejatraktivnějšími aktivy a nemovitostmi, které se nedokážou přizpůsobit novým požadavkům trhu.