Jak prodat a koupit dům zároveň

Prodej jednoho bytu a okamžitá koupě dalšího je velmi reálný úkol, ale vyžaduje pečlivou přípravu a přesnou koordinaci všech fází. Aby vše proběhlo hladce, je třeba proces kompetentně řídit, zohlednit právní a finanční aspekty a také správně vypočítat čas. Nejlepší je svěřit to profesionálovi, ale pokud budete postupovat podle plánu, zvládnete to sami. Zde je návod, jak na to.

Jak prodat a koupit dům zároveň

Krok 1: Zhodnoťte své finance Nejprve zjistěte, jakou hodnotu má váš současný byt. Nechte si nemovitost, kterou chcete prodat, ocenit a nabídněte ji k prodeji. Pokud to čas dovolí, můžete zálohu, kterou z prodeje obdržíte, použít na koupi nového bydlení. V tomto případě se vyplatí sepsat předběžnou kupní smlouvu s dlouhodobou platností, abyste měli čas na vše.

Krok 2: Naplánujte prodej a koupi Z právního hlediska je současný prodej a koupě nemovitosti naprosto legální a poměrně běžné. Klíčem je synchronizace obou procesů, abyste se vyhnuli časovým prodlevám nebo finančním ztrátám. Věnujte zvláštní pozornost pořadí úkonů a stavu hypotéky, pokud ji máte.

Pokud jste si koupili svůj první dům s využitím daňových výhod (například jako „první bydlení“), je důležité si do jednoho roku od prodeje koupit nový dům, abyste si tyto výhody zachovali.

Praktické kroky:

Prodej vaší stávající nemovitosti Můžete buď kontaktovat realitního makléře, nebo si kupce vyhledat sami. Doporučuje se nechat si na transakci více času – například asi šest měsíců před podpisem kupní smlouvy (rogito). To vám dá čas na nalezení nového domova. Další možností je dohodnout se s kupujícím na pozdějším předání klíčů.
Hledání nového bydlení Souběžně hledejte vhodný byt nebo dům a stanovte si realistický rozpočet. Pokud se vhodná varianta najde rychle, můžete se dohodnout na termínu nastěhování, abyste měli čas na opravy, nebo uzavřít dohodu s odkládací podmínkou (například koupě proběhne až po prodeji stávajícího domu). Je lepší takové dohody formalizovat s pomocí odborníka.
Synchronizace termínů Nejtěžší fází je předání klíčů a dokončení transakcí. Je důležité přesně sladit termíny s notářem, aby podpis smluv a převod finančních prostředků proběhl bez prodlení. Tím zajistíte, že budete mít dostatek finančních prostředků k dokončení obou transakcí.

Spolupráce s jednou realitní kanceláří

Využití služeb jedné realitní kanceláře pro prodej a koupi domu může celý proces výrazně usnadnit. Jeden agent dokáže lépe koordinovat obě transakce, minimalizovat riziko záměny a nabídnout personalizovanou pomoc. Vyberte si důvěryhodnou společnost, která dokáže vaši nemovitost ohodnotit, najít vhodnou variantu ke koupi a celý proces kompetentně zorganizovat.

Co dělat, když máte hypotéku

Pokud je na nemovitost, kterou prodáváte, sjednána hypotéka, máte několik možností:

Splaťte hypotéku předčasně z výtěžku z prodeje. Toto je nejoblíbenější možnost.
Pokud je to možné, převeďte hypotéku na kupujícího (tzv. accollo).
Požádejte o „překlenovací“ úvěr na pokrytí přechodného období mezi transakcemi.
Převeďte hypotéku na nový dům nahrazením zástavy (hypotéky) z jedné nemovitosti na jinou.

V každém případě bude pro přesný výpočet zbývajícího dluhu nutná účast notáře a dohoda s bankou.

Jak prodat a koupit dům bez realitního makléře

Dům můžete prodat a koupit i bez realitní kanceláře, ale bude to vyžadovat více úsilí. Stále budete potřebovat notáře, aby sepsal kupní smlouvu (rogito), která oficiálně převádí vlastnictví.

Co je třeba udělat:

Vypracujte předběžnou dohodu (kompromis), která zaváže obě strany transakce.
Připravit dokumenty: energetický průkaz (EPA), katastrální listy a další dokumenty.
Kupující si vybere notáře, který transakci formalizuje.

Kolik času máte na prodej svého „prvního domu“?

Pokud jste využili výhod na koupi „prvního bydlení“, je důležité starý byt prodat a koupit si nový do dvou let (dle zákona o rozpočtu na rok 2024, účinného od 1. ledna 2025). Toto pravidlo platí i pro transakce uzavřené v roce 2024.

Jak si „rezervovat“ nový domov, aniž byste museli prodat ten starý

Chcete-li si „rezervovat“ nový byt před prodejem stávajícího, můžete:

Udělejte podmíněnou nabídku ke koupi , kdy je koupě podmíněna úspěšným prodejem vaší nemovitosti. V tomto případě složíte zálohu, kterou si realitní makléř ponechá až do podpisu předběžné smlouvy.
V nabídce uveďte dobu platnosti (například 3 měsíce). Pokud se nemovitost v této době neprodá, záloha se vrátí a transakce se zruší.
Vypracování kompromisu je předběžná dohoda, která zaznamenává záměry stran před splněním všech formalit.

Kolik stojí prodej a koupě domu?

Výdaje kupujícího:

Registrační daň : 2 % z katastrální hodnoty pro „první dům“, 9 % pro „druhý dům“ (minimálně 1000 eur).
Daň z hypotéky : 50 eur.
Katastrální daň : 50 eur.
DPH (při nákupu od developera): 4 % pro „první bydlení“, 10 % pro „druhé bydlení“.
Notářské služby : 1–2 % z hodnoty nemovitosti.
Provize realitního makléře : 2–5 % z prodejní ceny (po dohodě).

Výdaje prodávajícího:

Provize realitního makléře : 2–4 % z prodejní ceny + DPH.
Daň z kapitálových výnosů : Pokud k prodeji dojde do 5 let od koupě.
Energetický průkaz (APE) : cca 200 eur.
Notářský poplatek : pokud potřebujete odstranit hypotéku.

Závěr

Současný prodej a koupě nemovitosti je složitý, ale proveditelný proces. Hlavní je pečlivě naplánovat všechny fáze, moudře rozvrhnout čas a v případě potřeby využít podpory odborníků. To pomůže vyhnout se zbytečným výdajům a stresu.