DPH ve výši 4 % při nákupu první nemovitosti

DPH v hodnotě 4 % při nákupu prvního domu: co to znamená a kdy můžete tuto výhodu získat?

U některých druhů nemovitostí je poskytována DPH ve výši 4 % při nákupu prvního domu. Jsou zde subjektivní a objektivní podmínky, které je třeba dodržet.

Kdy můžete využít sníženou sazbu DPH ve výši 4 % při nákupu vašeho prvního bydlení a jaké podmínky je třeba splnit pro získání této výhody? Tyto otázky často přicházejí na mysl těm, kdo plánují koupit nemovitost pro své hlavní bydliště, zejména pokud je transakce uzavřena s organizací, která platí DPH, jako je například stavební firma.

Obvykle při nákupu nemovitosti od společnosti, která je plátcem DPH (spíše než od jednotlivce), bude třeba zaplatit daň z přidané hodnoty (DPH), která se obvykle pohybuje mezi 10 % a 22 % hodnoty nemovitosti. Pokud jsou splněny určité podmínky – například nákup bydlení, které není považováno za luxusní nemovitost a přestěhování se do nového bytu – můžete využít snížené sazby DPH ve výši 4 %. Tato výhoda doplňuje další již dostupné výhody při prvním nákupu domu, jako jsou nižší registrační poplatky. Za určitých podmínek lze tyto výhody využít opakovaně.

Na co se vztahuje 4% DPH u prvního bydlení?

Jak již bylo zmíněno, nákup prvního bydlení není vždy prováděn mezi soukromými osobami. Často se nemovitost kupuje od společnosti, která je plátcem DPH, například při nákupu nového domu přímo od developera. V takových případech je kupující povinen zaplatit kromě běžného zápisu, katastru a hypotečních poplatků také DPH. Bez pobídek se tato daň může pohybovat od 10 % do 22 % z hodnoty nemovitosti.

Jak je vysvětleno v průvodci k nákupu prvního bydlení vydaném Finančním úřadem, při splnění určitých podmínek je možné využít osvobození prvního bydlení, které zahrnuje sníženou DPH ve výši 4 %. Toto opatření bylo poprvé zavedeno finančním zákonem z roku 1991 a začleněno do jednotného textu o DPH. Později bylo několikrát potvrzeno a stále platí. Snížená sazba se vztahuje i na rozšiřování stávajících budov nebo dostavbu nových projektů. Jaké podmínky však musí být splněny pro získání tohoto beneficia?

Subjektivní požadavky pro získání 4% DPH u prvního bydlení

Pro uplatnění 4% DPH je nutné splnit několik subjektivních požadavků, které se týkají kupujícího. Konkrétně je potřeba:

být fyzickou osobou, neboť výhoda se nevztahuje na právnické osoby, jako jsou například společnosti;
mít trvalý pobyt v obci, kde se nemovitost nachází, nebo mít zde hlášeno trvalé bydliště do 18 měsíců od data nákupu;
nevlastnit jinou nemovitost, která slouží jako první bydlení;
nevlastnit ani nemít práva k jiným nemovitostem, které již byly využity jako první domov s využitím pobídek od Finančního úřadu. Existují však výjimky, jako je například prodej prvního domu do 12 měsíců od uzavření smlouvy o nákupu nové nemovitosti nebo nevhodnost stávající nemovitosti k bydlení.

Důležité je také uvést, že 4% DPH pro osoby mladší 36 let, pokud jsou splněny zákonné požadavky, může znamenat slevu na dani ve výši sazby DPH zaplacené při nákupu nemovitosti.

Objektivní požadavky pro získání 4% DPH u prvního bydlení

Kromě subjektivních požadavků platí i objektivní podmínky pro získání 4% DPH při nákupu prvního bydlení. Zde jde o vlastnosti nemovitosti, které musí splňovat, aby byla výhoda platná. Mezi tyto podmínky patří:

typ nemovitosti, který musí být evidován v katastru jako prostory k bydlení;
účel nemovitosti musí být výhradně k bydlení a ne obchodní. Sem nepatří nemovitosti určené k využití jako kanceláře, obchody, sklady atd.;
charakter nemovitosti: neměla by být luxusní (vily, zámky), tedy neměla by patřit do kategorií A/1, A/8 a A/9.

Samozřejmě musí nemovitost být v Itálii a splňovat národní a místní předpisy týkající se obyvatelnosti, bezpečnosti a použitelnosti.

Kategorie nemovitostí se 4% DPH

Pro lepší přehled uvedeme po vyloučení typů nemovitostí, které nejsou oprávněny k 4% DPH, také povolené kategorie bydlení, na které se vztahuje 4% DPH:

A/2: standardní bytové prostory s charakteristikami odpovídajícími požadavkům trhu na obytné budovy;
A/3: ekonomické bydlení s základními inženýrskými sítěmi;
A/4: Lidové bydlení postavené podle zastaralých standardů;
A/5: oblíbené bydlení s minimálními inženýrskými sítěmi a sociálním vybavením;
A/6: venkovské domy určené k zemědělské činnosti;
A/7: malé vily s přilehlými venkovními plochami pro osobní potřeby;
A/11: obytné budovy typické pro určité regiony.

Kdy platí 4% DPH ve stavebnictví?

Je třeba poznamenat, že snížená DPH ve výši 4 % platí nejen při nákupu nemovitosti, ale také při stavbě nových budov nebo rozšiřování stávajících domů. V oblasti stavebnictví můžete tedy využít:

4% DPH na rekonstrukce, jako je nákup materiálů na renovaci prvního domu;
4% DPH na stavbu nového prvního domu, pokud splňuje katastrální požadavky a nepatří do kategorií A/1, A/8 a A/9;
4% DPH na nákup důležitých prvků pro renovace prvního bydlení, jako jsou venkovní okna, výtahy a další podobné prvky.

Jak požádat o vrácení 4% DPH u prvního bydlení?

Pro uplatnění osvobození od 4% DPH u prvního bydlení je třeba kromě splnění výše uvedených požadavků připravit potřebné dokumenty. Využití snížené sazby DPH není automatické a je třeba o ni požádat. K tomu je třeba předložit:

kopii občanského průkazu kupujícího a daňového identifikačního čísla;
vyplněný modul pro získání snížené sazby DPH ve výši 4 % pro novostavby a předání společnosti, která bude pracovat na projektu;
kopii stavebního povolení nebo v případě novostaveb nebo rekonstrukcí příslušné oznámení o zahájení prací.

Je vhodné připojit také kopii notářského zápisu, potvrzení o zaplacení nákupu nebo rekonstrukce a prohlášení potvrzující splnění subjektivních a objektivních požadavků. Všechny shromážděné dokumenty je třeba předložit realitním makléřům nebo společnostem, které se podílely na transakci nebo realizaci prací.