Plíseň v bytě: když nejste schopni platit nájemné
Pokud je byt postižen plísní, má nájemce za určitých okolností právo opustit nemovitost bez uhrazení nájemného. Předtím je však nutné pronajímatele informovat.
Podle článků 1578 a 1581 italského občanského zákoníku může nájemník ukončit nájemní smlouvu bez výpovědní lhůty a sankcí, pokud se byt stane neobyvatelným kvůli plísni, která ohrožuje zdraví.
Kdy můžete odmítnout platit nájemné?
Plíseň může být důvodem k neplacení nájemného jen tehdy, když znemožňuje žít v bytě a nutí nájemce k odstěhování.
Pokud plíseň zasahuje pouze část bytu (např. jeden pokoj), může nájemník žádat o snížení nájemného, přiměřené omezení užívání části bytu.
Proč je plíseň závažným problémem
Podle rozhodnutí soudu v Terstu č. 162/2019 i malé množství plísně snižuje kvalitu života v bytě, zhoršuje hygienický stav prostor a kazí jejich vzhled. Toto se považuje za věcnou vadu, která opravňuje k poklesu nájemného.
Pokud plíseň výrazně zhoršuje životní podmínky a porušuje smlouvu, může nájemce žádat o ukončení smlouvy nebo snížení nájemného, pokud o vadách při uzavření smlouvy nevěděl a nemohl vědět.
Navíc může být pronajímatel odpovědný za škody způsobené vadami nemovitosti, pokud neprokáže, že o nich při převzetí bytu nevěděl.
Lékařské potvrzení o zdravotních potížích způsobených plísní může sloužit jako další důkaz, i když není oficiálně požadováno.
Je nutná dohoda mezi stranami.
Samotná přítomnost plísně nestačí, aby nájemník sám přestal platit nájemné. Snížení nebo pozastavení plateb musí být dohodnuto s pronajímatelem nebo rozhodnuto soudem.
Soudní praxe ne vždy přiznává právo nájemci jednostranně odmítnout platbu. Italský Nejvyšší soud (rozsudek č. 18987 z 27.09.2016) rozhodl, že nájemce musí platit nájem, pokud lze prostory užívat, byť částečně.
Povinnosti pronajímatele
Pronajímatel je povinen zajistit ubytování v dobrém stavu, odpovídajícím standardům a vhodnému k bydlení. Proto je jeho odpovědností odstranit plíseň a související problémy.
Nájemce je na své straně povinen provádět běžnou údržbu nemovitosti a respektovat podmínky smlouvy.
Pokud je chyba na straně nájemníka
Pokud je plíseň způsobena nevhodným chováním nájemníka – například špatným větráním nebo nedodržováním provozních pravidel – je za následky odpovědný nájemník. V takovém případě bude neplacení nájemného považováno za porušení a nájemce může být označen za dlužníka.
Pokud příčina plísně není vinou nájemníka – například kvůli netěsnostem shora nebo špatné hydroizolaci – odpovědnost za odstranění problému nese vlastník nemovitosti.
Co dělat, když je v pronajatém bytě plíseň
Postup nájemníka závisí na závažnosti problému. Tady jsou možné kroky:
- Požadujte snížení nájemného vyjednáváním s pronajímatelem nebo se obracejte na soud.
- Žádejte náhradu škody, pokud pronajímatel včas nezareagoval.
- Ukončete smlouvu bez výpovědi, pokud je byt nevhodný k bydlení a škodlivý pro zdraví (podle článků 1578 a 1581 občanského zákoníku).
- Pokud je plíseň způsobena problémy ve společných prostorách budovy, podejte stížnost u správcovské společnosti nebo u vlastníka budovy.
Co dělat, když se objeví plíseň
Hlavní pravidlo: nájemce nesmí jednat jednostranně. Nemůžete prostě přestat platit nájemné bez souhlasu vlastníka nebo soudního příkazu.
Výjimkou jsou vážné případy naprosté nevhodnosti bydlení. V jiných situacích nájemník riskuje, že nárok na snížení nájemného nebo ukončení smlouvy nebude uznán, i když plíseň trpí.
