Italský trh s pronájmy: růst sazeb zpomaluje, ale nedostatek nabídky přetrvává

Ve druhé polovině roku 2025 zůstává trh s dlouhodobým pronájmem rezidenčních nemovitostí v Itálii jedním z nejaktivnějších segmentů, ačkoli tempo růstu sazeb nájemného se po několika letech rychlého růstu postupně začíná zpomalovat. Podle studie analytického centra Tecnocasa Group se průměrné sazby nájemného v největších městech země ve srovnání s předchozí polovinou roku zvýšily o 2,2 % u garsonek, o 2,3 % u dvoupokojových bytů a o 2,2 % u třípokojových bytů. Trh tedy nadále roste, ale dynamika již není tak intenzivní jako dříve.

Poptávka zůstává vysoká, ale nabídka zůstává omezená

Stabilně vysokou poptávku generuje několik kategorií nájemníků najednou. V první řadě se jedná o kupující, kteří si nemohou koupit bydlení kvůli obtížím se získáním hypotéky. Dále roste počet lidí, kteří se vědomě rozhodují pro pronájem před koupí. Významný podíl poptávky je také poháněn stěhováním občanů do jiných měst za prací nebo vzděláním.

Obzvláště patrný je trend rostoucího počtu zahraničních studentů, kteří si vybírají italské univerzity. Na trh s pronájmy vstupuje stále více mladých lidí ze zahraničí, což dále zvyšuje poptávku po bydlení ve významných vzdělávacích centrech země.

Nabídka však stále nedrží krok s rostoucí poptávkou na trhu. Jedním z hlavních důvodů zůstává opatrnost majitelů domů, z nichž mnozí raději své byty nepronajímají ze strachu z nezaplacení ze strany nájemníků. V důsledku toho zůstává značná část bytového fondu neobsazená.

Trh s krátkodobými pronájmy zvyšuje tlak. Zatímco dopad segmentu cestovního ruchu se ve velkých městech poněkud snížil, krátkodobé pronájmy v oblíbených turistických destinacích nadále rychle rostou, což snižuje množství bytů dostupných pro dlouhodobé nájemníky.

Kde nájemné roste nejrychleji

Růst nájemného se v jednotlivých městech výrazně liší.

Nejvýznamnější nárůst byl zaznamenán v Palermu. Zde se ceny pronájmu ateliérů zvýšily o 8,7 %, dvoupokojových bytů o 4,9 % a třípokojových bytů o 4,8 %.

Vysoké tempo růstu lze pozorovat také v Janově, kde se ceny zvýšily o 6,6 %, 4,8 % a 3,9 %.

V Turíně trh také vykazuje pozitivní dynamiku: ceny pronájmu ateliérů vzrostly o 1,9 %, dvoupokojových bytů o 4,3 % a třípokojových bytů o 3,5 %.

Zcela odlišná situace se vyvíjí v Miláně a Bologni. Ve druhé polovině roku 2025 je zde pozorována stagnace nebo mírný pokles sazeb.

V Bologni zlevnilo nájemné ve všech kategoriích bydlení:

• garsonky - o 1,5 %;
• dvoupokojové byty - o 0,6 %;
• třípokojové byty - o 1,1 %.

V Miláně zůstaly náklady na pronájem garsonek prakticky nezměněny, dvoupokojové byty zlevnily o 0,7 % a třípokojové byty vzrostly pouze o 0,2 %.

Analytici zároveň zdůrazňují, že důvodem zpomalení není oslabující poptávka, ale extrémně vysoká cenová hladina. Dnes je průměrné nájemné v Miláně asi 840 eur měsíčně za garsonku, 1 130 eur za dvoupokojový byt a 1 525 eur za třípokojový byt. Podle společnosti Tecnocasa se tyto hodnoty již blíží hranici finančních možností většiny nájemníků.

Řím, Florencie a Neapol pokračují v mírném růstu

V Římě se ceny nájemného nadále zvyšují relativně rovnoměrně:

• garsoniéry - o 2 %;
• dvoupokojové byty - o 1,9 %;
• třípokojové byty - o 2,2 %.

Průměrná cena nájemného je zde 725, 950 a 1 210 eur měsíčně.

Ve Florencii je dynamika podobná: růst se pohybuje v rozmezí 1,6 % až 2,6 % a průměrné sazby dosahují 700 eur za garsoniéru, 880 eur za dvoupokojový byt a 1 060 eur za třípokojový byt.

V Neapoli je situace méně jednotná. Nejvýraznější nárůst zaznamenaly ceny pronájmů garsonek (+2,4 %) a třípokojových bytů (+2,1 %), zatímco dvoupokojové byty zdražely pouze o 1,2 %. Průměrné sazby se zde pohybují od 530 eur za garsonku do 910 eur za třípokojový byt.

Ve Veroně a Bari se také udržuje pozitivní dynamika, ačkoli tempo růstu zůstává mírné a liší se v závislosti na typu bydlení.

Regionální administrativní centra sledují celostátní trend

Ve administrativních centrech provincií se trh vyvíjí podle stejného scénáře jako v největších městech, ačkoli růst je poněkud pomalejší.

Ve druhé polovině roku 2025 se zde nájemné zvýšilo:

• o 1,9 % u garsonek;
• o 2,7 % u dvoupokojových bytů;
• o 2,4 % u třípokojových bytů.

Zároveň bylo tempo růstu také nižší než v předchozí polovině roku, což naznačuje postupnou stabilizaci trhu.

Studenti stále více ovlivňují strukturu

Změny jsou patrné i ve struktuře uzavírají se nájemní smlouvy.

Většina transakcí – 59,3 % – se stále uskutečňuje s nájemníky pronajímajícími si nemovitosti k trvalému bydlení. O rok dříve však jejich podíl činil 60,2 %, což naznačuje mírný pokles.

Nejrychleji roste segment studentských pronájmů. Podíl smluv uzavřených studenty se zvýšil z 11,1 % na 14,1 %, což potvrzuje rostoucí trend počtu zahraničních studentů přijíždějících studovat do Itálie.

Zároveň se zvýšil podíl smluv s flexibilní tvorbou nájemného z 38,9 % na 39,5 %, zatímco počet krátkodobých (přechodných) smluv zůstal prakticky nezměněn na 33,4 %.

Doba potřebná k nalezení nájemníků se postupně zvyšuje.

Dalším ukazatelem změn na trhu bylo prodloužení průměrné doby pronájmu.

Zatímco před rokem trvalo nalezení nájemníka bytu v průměru 31 dní, nyní se toto číslo zvýšilo na 34 dní.

Ačkoli se rozdíl zdá malý, v kontextu přetrvávajícího nedostatku nabídky naznačuje, že potenciální nájemníci jsou při výběru bydlení opatrnější. Odborníci uvádějí jako jeden z hlavních důvodů této selektivity vysoké sazby nájemného, které nutí obyvatele pečlivěji hodnotit poměr ceny a kvality nabízených nemovitostí.