Jaké jsou důsledky prodeje domu za cenu nižší než jeho katastrální hodnota?

Nemovitosti mají katastrální hodnotu, která je vypočtena jako výnos vynásobený 5 procenty a koeficientem; tato hodnota je základem pro daně – registrační, hypoteční a katastrální. Zákon nevyžaduje, aby prodej probíhal za minimální cenu, ale prodej pod katastrální hodnotou představuje rizika pro obě strany: daňové kontroly a společnou odpovědnost.

V rámci systému cena-k-hodnotě, který je pro fyzické osoby povinný od roku 2006, se daně vždy počítají podle katastrální hodnoty, nikoli na základě uvedené ceny, takže kupující neušetří a platí na základě katastrální hodnoty. Pokud je však cena příliš nízká, například pod 70 procenty OMI, daňový úřad zaznamená nesrovnalosti a může provést přecenění na základě OMI, hypotéky nebo ocenění, přepočet zisku prodávajícího z kapitálu a uložit pokuty v rozmezí od 90 do 180 procent plus úroky.

Uveďme příklad pro rok 2025: příjem 800 eur udává katastrální hodnotu 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 eur; pokud je deklarovaná cena 60 000 eur, rozdíl 36 600 eur by mohl být podezřelý a vést k přecenění a pokutě až 65 880 eur.

Kupující je společně a nerozdílně odpovědný a musí platit dodatečné daně a penále, i když zaplatil méně, zatímco prodávající čelí přecenění zhodnocení a dani z příjmu podle skutečné hodnoty plus penále.

Aby se předešlo kontrolám, je bezpečné uvést cenu alespoň tak nízkou jako katastrální hodnota, použít systém „cena k hodnotě“, který je pro fyzické osoby automatický, provést ocenění, pokud je cena nízká z objektivních důvodů, jako je vlhkost nebo blízkost skládky, provádět platby pouze převodem, ne hotovostí, a u prodeje příbuzným uvést symbolickou cenu a vytvořit řádný list s přihlédnutím k riziku nepřímého daru.

Vzhledem ke smluvní volnosti neexistuje zákonem stanovená minimální cena, ale katastrální hodnota zůstává minimálním daňovým základem; koeficienty pro rok 2025 jsou 110 pro první domy a 120 pro druhé a další nemovitosti.

Během kontroly může být uplatněna společná odpovědnost: daňový úřad může vymáhat platbu od obou stran prostřednictvím oznámení, vymáhání a nuceného výběru.

Snížení ceny o 10–20 procent je obvykle nízkorizikové, pokud je odůvodněné; snížení pod 70 procent OMI představuje vysoké riziko a vyžaduje odborné posouzení a zkušeného notáře; prodej dětem je středně rizikový a zahrnuje listinu o nominální hodnotě a konzultace v rámci dědického řízení. Užitečné odkazy: Webové stránky Agenzia Entrate pro cenu-hodnotu a OMI pro rok 2025.