Průzkum Italské centrální banky: Ceny nemovitostí stále rostou, nabídka neodpovídá poptávce

Podle pravidelného čtvrtletního průzkumu o trhu nemovitostí od Bank of Italy (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni) ceny rezidenčních nemovitostí v Itálii i ve třetím čtvrtletí roku 2025 budou pokračovat ve stabilním růstu. Průměrné slevy z obchodů se dále zmenšují a průměrná doba prodeje nemovitosti dosáhla historického minima. Zároveň se zvyšuje poptávka kupujících, zatímco nabídka klesá.

Ceny neustále stoupají téměř všude.

Ve třetím čtvrtletí 2025 se čistý rozdíl mezi odhady růstu a poklesu cen nemovitostí zvýšil na +7 procentních bodů (oproti +5 procentním bodům ve druhém čtvrtletí) a byl výrazně vyšší než ve stejném období 2024. Pozitivní rozdíl byl zaznamenán téměř po celé zemi, kromě jižní Itálie (Mezzogiorno), kde zůstává záporný, i když se oproti předchozímu čtvrtletí výrazně zlepšil.

Nejvýraznější růst cen byl pozorován ve velkých městech severovýchodní a střední Itálie, kde se zvýšil podíl agentů hlásících nárůst cen.

Průměrná sleva z původní požadované ceny klesla na 7,5 % (z 7,8 % v předchozím čtvrtletí) a zůstává na historicky nejnižší úrovni. Ve velkých městech severovýchodu slevy klesly pod 5 %. Průměrná doba prodeje nemovitosti se mírně prodloužila na 5,6 měsíce (z 5,4 měsíce), ale zůstává blízko historického minima.

Poptávka se zotavuje, nabídka stále klesá

Negativní rozdíl mezi odhady růstu a poklesu počtu potenciálních kupců se výrazně snížil, zejména ve velkých městech a metropolitních oblastech. Naproti tomu realitní makléři hlásí pokles počtu nových prodejních objednávek. Čistá bilance u aktuálního portfolia objednávek byla -32 procentních bodů (-30 procentních bodů v předchozím čtvrtletí a -25 procentních bodů před rokem) a u nově přijatých objednávek -30 procentních bodů.

Podmínky pro hypotéky zůstávají výhodné

Problémy se získáváním úvěrů jsou minimální: pouze 19 % agentur uvedlo potíže s financováním jako hlavní důvod pro ukončení transakce. Podíl transakcí financovaných hypotékami se zvýšil na 65,9 % a poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) dosáhl 78,4 % – oba ukazatele se vrátily na úrovně z doby před zvyšováním sazeb ECB v červenci 2022. Podmínky úvěrů tak zůstávají obecně příznivé pro kupující.

Růst nájemného pokračuje, ale pomalejším tempem.

Růst nájemného zůstává výrazný, ač jeho tempo mírně zpomalilo: čistý rozdíl mezi odhadovaným nárůstem a poklesem činil +41 procentních bodů. Většina realitních kanceláří připisuje zvýšení nájemného především snížení nabídky dlouhodobě pronajímaných bytů. Tento jev je zvláště patrný ve městech a podle realitních kanceláří je způsoben preferencí majitelů pro krátkodobé nebo denní pronájmy.

Dopad krátkodobých pronájmů (např. Airbnb)

Podíl agentur, které považují fenomén krátkodobých pronájmů za významný, se mírně zvýšil na více než 50 %. Více než 80 % z nich uvádí výrazný dopad na sazby dlouhodobých pronájmů (nad 30 dní), přičemž více než 60 % hodnotí tento dopad jako obzvláště silný.

Zároveň se vnímaný vliv krátkodobých pronájmů na prodejní ceny napříč zemí poněkud snížil. Hlavním faktorem zůstává snížená nabídka nemovitostí k prodeji: tento efekt uvádí přibližně 40 % operátorů.

Tržní prognózy jsou stále optimističtější

Očekávání realitních makléřů ohledně vývoje jejich regionálního trhu a italského trhu s nemovitostmi jako celku se výrazně zlepšila oproti předchozímu čtvrtletí i ve srovnání se stejným obdobím 2024.

Pokud jde o očekávané prodejní ceny ve čtvrtém čtvrtletí 2025, agenti v průměru předpovídají mírný pokles, ale čisté zůstatky se ukázaly být výrazně méně záporné než před rokem, což naznačuje postupně se obnovující důvěru mezi účastníky trhu.