Jak prodat dům nájemci a vyhnout se chybám

Prodej bydlení, které je momentálně pronajato, lze provést různými způsoby. Majitel může nabídnout nákup nemovitosti přímo nájemci nebo ji prodat jiné straně. Je důležité zvážit pravidla týkající se předkupního práva, platnosti nájemní smlouvy a možných daňových důsledků.

Jak prodat dům nájemci

V mnoha případech je nejjednodušší možností prodej nemovitosti současnému nájemci. Tento postup vám umožňuje vyhnout se opakovaným prohlídkám bytu cizím osobám, snížit náklady na služby realitní kanceláře a výrazně zjednodušit celý proces transakce.

Italské právo nicméně stanoví určité postupy chránící práva nájemce.

Klíčové fáze prodeje

1. Formální nabídka k nákupu

Pokud má vlastník v úmyslu prodat dům na konci prvního období nájmu (například po prvních čtyřech letech nájmu 4+4), může mít nájemce předkupní právo k nákupu (právo první priority).

V takovém případě je vlastník povinen odeslat doporučeně nebo doporučenou elektronickou poštou (PEC) formální oznámení obsahující:

• prodejní cenu;
• podmínky transakce;
• lhůtu pro rozhodnutí.

2. Lhůta pro odpověď

Po obdržení oznámení má nájemce 60 dní na to, aby oznámil, zda využije své právo na nákup.

V případě kladné odpovědi obvykle do 30 dní proběhne notářské ověření transakce.

3. Volný prodej

Pokud první období smlouvy již uplynulo nebo nájemce oficiálně odmítl koupit, má vlastník právo volně prodat dům komukoli jinému.

Nicméně nic nebrání stranám v dohodě na prodeji nájemci za vzájemně výhodných podmínek.

4. Ukončení nájemní smlouvy

Pokud si nájemník koupí dům jako své hlavní bydliště, může využít daňové výhody spojené s prvním bydlením.

Po podpisu kupní smlouvy automaticky zaniká nájemní smlouva, protože nájemník a vlastník se stávají stejnou osobou.

Co se stane s nájemní smlouvou po prodeji domu

Pokud je dům prodán jiné straně, stávající nájemní smlouva zůstává platná.

Podle článku 1599 italského občanského zákoníku se nový vlastník automaticky stává stranou smlouvy namísto předchozího vlastníka.

To znamená, že:

• nájemník si zachovává právo užívat dům až do konce nájemní smlouvy;
• nájemné zůstává stejné;
• podmínky smlouvy nemůže nový vlastník jednostranně změnit;
• nový vlastník má právo na nájemné a na konci nájmu vrátí kauci.

Kdy nelze nájemní smlouvu obnovit

Vlastník má právo odmítnout automatické obnovení smlouvy pouze v případech stanovených zákonem.

Například pokud:

• má v úmyslu dům užívat k vlastnímu bydlení nebo pro bydlení blízkých příbuzných;
• nemá jiné nemovitosti určené k bydlení (kromě vlastního domu) a má v úmyslu dům prodat.

V takovém případě musí být nájemce informován minimálně šest měsíců před koncem smlouvy. V této situaci má předkupní právo k nákupu.

Neregistrovaná nájemní smlouva

Pokud nájemní smlouva není zaregistrována u italského daňového úřadu nebo je nájemní smlouva uzavřena nelegálně, taková smlouva nemá právní platnost vůči třetím stranám.

Po prodeji má nový vlastník právo požadovat vyklizení domu a osoba v něm žijící nebude moci využívat běžných právních záruk.

Má nájemce vždy předkupní právo k nákupu?

Existuje mylná představa, že nájemce má vždy předkupní právo k nákupu domu. Ve skutečnosti tomu tak není.

Podle zákona č. 431/1998 vzniká předkupní právo pouze za určitých podmínek.

Předkupní právo neexistuje, pokud:

• dům je prodán během trvání nájemní smlouvy;
• smlouva již prošla prvním obnovením;
• vlastník má jiné nemovitosti určené k bydlení;
• dům je převeden na manžela/manželku nebo příbuzné do druhého stupně příbuzenství;
• dochází k darování, dědictví nebo prodeji celé budovy jako celku.

V těchto případech může vlastník dům prodat komukoli, kdo je zájemcem.

Prodej domu jiné straně

Prodej domu se stávajícím nájemcem má své specifika.

Snížení tržní hodnoty

Obývaný dům je obvykle levnější než prázdný.

Průměrná sleva činí od 15 do 30 %.

Výše slevy závisí především na zbývající době nájmu:

• pokud smlouva brzy skončí, je sleva relativně malá;
• pokud zbývá několik let do konce nájmu, kupující obvykle požaduje výrazně nižší cenu.

Daň z kapitálových výnosů

Výše daně závisí na době držení domu.

Pokud vlastník vlastní dům déle než pět let

Příjem z prodeje je osvobozen od daně z kapitálových výnosů.

Pokud je dům vlastněn méně než pět let

Pokud prodáte za více, než je kupní cena, musíte zaplatit daň 26 % z dosaženého zisku.

Prodej současnému nájemci

Výhody

• můžete získat téměř plnou tržní hodnotu nemovitosti;
• nejsou žádné náklady na služby realitní kanceláře;
• není třeba provádět více prohlídek domu;
• kupující dobře zná stav nemovitosti, což minimalizuje riziko následných reklamací.

Možné problémy

Nájemce může využít své postavení k vyjednávání nižší ceny s argumentem, že je obtížnější prodat dům s nájemníkem.

Dále transakce často závisí na získání hypotečního úvěru. Pokud banka odmítne financování, prodej může ztroskotat po několika měsících čekání.

Prodej jiné straně s existující nájemní smlouvou

V tomto případě jsou potenciálními kupujícími především investoři.

Výhody

• nemovitost již generuje stabilní příjem;
• prodávající nadále dostává nájemné, dokud není podepsána notářsky ověřená smlouva.

Nevýhody

Investoři obvykle požadují významnou slevu.

Nájemce může potenciálním kupujícím znesnadnit prohlídku domu. V některých případech mohou vzniknout potíže s placením nájemného, což může prodej zkomplikovat.

Vyplacení odstupného nájemci za brzký odchod

Někdy je nejlepším řešením dohoda s nájemcem o předčasném ukončení smlouvy.

Podstata takové dohody spočívá v tom, že majitel zaplatí nájemci určitou částku za dobrovolné opuštění domu.

Toto není zákonný požadavek, ale dobrovolná dohoda mezi stranami.

Tato možnost je obzvláště opodstatněná, pokud jsou náklady na uvolněný dům výrazně vyšší než náklady na bydlení s existující nájemní smlouvou.

Například pokud prodej obsazeného domu vede ke snížení ceny o 25 000 eur, pak vyplacení odstupného nájemci ve výši 5–7 tisíc eur vám umožňuje udržet většinu tržní hodnoty nemovitosti.

Tento přístup navíc pomáhá vyhnout se dlouhému očekávání ukončení nájemní smlouvy nebo soudnímu vystěhování, což vám umožňuje dokončit transakci mnohem rychleji.