Chyby v nájemní dohodě: jak je upravit nebo zrušit

Postup opravy nedostatků v nájemní dohodě v Itálii závisí na tom, zda byl dokument již zaregistrován u finančního úřadu (Agenzia delle Entrate) nebo nikoli.

1. Varianta: Dohoda ještě NEBYLA registrována (jednoduchý případ)

V případě, že finanční úřad ještě dokumenty nedostal, je velmi snadné chybu opravit:

Pokud je dohoda v elektronické podobě: jednoduše upravte text v počítači, znovu vytiskněte a podepište.

Pokud je dohoda již na papíře: chybu pečlivě přeškrtněte, doplňte správné informace a obě strany (vlastník i nájemce) musí podepsat vedle opravy.

2. Dohoda JIŽ byla registrována (tři scénáře)

Pokud byl dokument již odeslán na finanční úřad, nelze provést ruční opravu. V závislosti na povaze chyby je třeba postupovat jedním ze tří způsobů:

A. Závažné chyby v textu (vyžaduje dodatečnou dohodu)

V případě chyby v důležitých podmínkách – například chybné uvedení nájemného, nákladů na energie, opomenutí garáže/sklepa nebo chyby v osobních údajích stran – je třeba sepsat oficiální opravnou dohodu (scrittura privata di rettifica).

Tato dohoda musí obsahovat:

Kompletní osobní údaje pronajímatele a nájemce.

Informace o původní registraci dohody (datum, série, číslo protokolu a kód finančního úřadu).

Opravenou verzi ustanovení (jasný text místo chybného).

Lhůty a náklady:

Dohoda musí být zaregistrována do 30 dní od podpisu.

Pokud dodatek nemění celkovou částku nájemného nebo dobu trvání, státní poplatek (imposta di registro) je fixní – 200 eur (úhrada prostřednictvím formuláře F24 Elide, daňový kód 1500).

Daně: Pokud platíte fixní daň v režimu Cedolare Secca, není třeba platit razítkové poplatky. V případě standardního režimu (IRPEF) je nutné zakoupit razítka za 16 eur (jedno razítko na každé 4 stránky nebo 100 řádků textu).

B. Chyby v katastrálních údajích (ve formuláři RLI)

Pokud je samotná písemná dohoda správně sepsaná, ale při online odesílání byly udělány chyby v katastrálních číslech nemovitosti (foglio, particella, subalterno), postup je jednodušší:

Jak opravit: Správné údaje můžete bez sankcí uvést do části C (Quadro C) formuláře RLI při další registraci (např. při placení daně za další rok pronájmu, prodloužení nebo předčasném ukončení).

Cena: Oprava je zcela zdarma.

B. Překlepy nebo chyby v daňovém režimu

V případě, že došlo k zaměně čísel v daňových kódech (Codice Fiscale) nebo jste omylem nevybrali režim Cedolare Secca (i když je uveden v písemné dohodě):

Jak opravit: Musíte podat písemnou žádost o opravu chyby (istanza in autotutela). Přiložte kopii správné dohody, chybné potvrzení o registraci a cestovní doklady stran.

Způsob odeslání: prostřednictvím online služby Civis, e-mailem PEC na váš finanční úřad nebo osobně zaměstnanci na přepážce. Toto je také zdarma.

3. Kdy může být dohoda zcela neplatná kvůli chybě?

Někdy není chyba jen překlepem, ale zásadním omylem, který ovlivnil rozhodnutí o podepsání dokumentu. Dohoda může být u soudu prohlášena za neplatnou pouze v případě, že je chyba závažná a zjevná pro druhou stranu.

Chyba musí být závažná.

To znamená, že byste při znalosti pravdy dohodu nikdy nepodepsali. Zákon rozlišuje 4 takové případy:

Podstata nebo předmět transakce: Mysleli jste, že uzavíráte nájem, ale ve skutečnosti jste podepsali smlouvu o splátkách.

Vlastnosti objektu: Domyšlení bylo, že pronajímáte byt, ale v katastru je evidována komerční nemovitost (kancelář nebo obchod), kde nesmíte bydlet.

Totožnost nájemce: Smlouva byla uzavřena s osobou, která se zdála být bohatá a respektovaná, ale ve skutečnosti nemá žádné příjmy.

Právní chyba: Pronajali jste pozemek s plánem postavit sklad, aniž byste věděli, že místní předpisy stavbu zakazují.

Chyba musí být zjevná (nezpochybnitelná)

Druhá strana by s obvyklou péčí měla rozpoznat vaši chybu:

Pokud bylo možné chybu rozpoznat: Dohoda se ruší k ochraně chybující strany.

Pokud nebylo možné chybu rozpoznat: Dohoda zůstává platná k ochraně druhé strany, která jednala v dobré víře a nebyla v omylu.