Tržiště s luxusními nemovitostmi zpomaluje, ale nezastavuje se: Itálie v centru pozornosti investorů

Shrnutí posledních zpráv od Knight Frank potvrzuje stále silný zájem ultrabohatých investorů o Řím a Milán

Po delším období aktivního růstu cen luxusních rezidenčních nemovitostí stále rostou, avšak mírněji. Situace se ale značně liší podle regionu, segmentu a konkrétního města. Data z různých zpráv Knight Frank za první polovinu roku 2026 (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence a European Residential Signals) poskytují komplexní pohled na globální, evropské a italské trhy s nemovitostmi.

Ceny stoupají, ale po odstranění inflace je dynamika negativní

Global House Price Index, sledující 55 hlavních trhů po celém světě, zaznamenal v prvním čtvrtletí roku 2026 průměrný meziroční nárůst nominálních cen o 1,4 %. Jedná se o nejslabší výkon od třetího čtvrtletí roku 2024. 91 % sledovaných trhů stále vykazovalo pozitivní nominální růst.

Hlavním problémem je inflace. Po odstranění inflace reálné ceny meziročně klesly v průměru o 1,8 %. Inflace nadále negativně ovlivňuje nominální růst a udržitelné oživení bude vyžadovat další snižování úrokových sazeb a zmírnění inflačního tlaku.

Kdo vede a kdo zaostává:

• Turecko vedlo v nominálním růstu (+26,2 %), ale kvůli vysoké inflaci je reálný růst záporný (-3,5 %).
• Na špičce nominálního růstu jsou také Maďarsko (+21,4 %), Severní Makedonie (+16,7 %), Portugalsko (+16,5 %) a Chorvatsko (+16,1 %).
• Španělsko se umístilo na 7. místě s růstem +13,9 %, což představuje reálný nárůst o 10,1 %.
• Na konci seznamu jsou pevninská Čína (-6,3 %) a Kanada (-5,0 %).

Asie dominuje globálním trhem s prvotřídním bydlením (Prime)

Index Prime Global Cities (47 měst po celém světě) zaznamenal průměrný nárůst cen prvotřídních nemovitostí o 2,0 % za posledních 12 měsíců. Trh se stává selektivnějším: investoři se více zaměřují na fundamentální ukazatele konkrétních měst než na obecný globální trend.

Klíčová města:

• Neuvěřitelný roční růst měl Tokio +44,4 % (absolutní lídr), ale za poslední čtvrtletí klesl o -8,6 %, naznačující konec fáze rychlého růstu. Během posledních 5 let vzrostl tokijský trh o 126,4 %.
• Největší asijské trhy: Manila (+19,9 %), Dubaj (+13,0 %), Soul (+11,3 %), Singapur (+9,8 %), Bombaj (+8,2 %).
• Dubaj za posledních 5 let vzrostl nejvíce – úžasných +180,7 %.
• Mimořádně jsou ve ztrátě: Vancouver (-10,4 %), Toronto (-9,5 %), Kanton (-8,9 %), Peking (-7,3 %), Šanghaj (-7,2 %). Londýn také zůstává ve ztrátě (-4,0 % za rok a -5,1 % za 5 let).

Segment super-prvotřídních nemovitostí (Super-Prime): Dubaj vede, New York a Hongkong zrychlují

V segmentu super-prvotřídních nemovitostí (transakce nad 10 milionů dolarů) bylo v prvním čtvrtletí roku 2026 zaznamenáno 636 transakcí v 12 klíčových městech v celkové hodnotě 11,4 miliardy dolarů (průměrná cena nemovitosti byla 18,6 milionu dolarů).

• Dubaj si stále drží první místo: 193 transakcí za 3,43 miliardy dolarů (+35 % za čtvrtletí). Knight Frank ale upozorňuje, že tento vrchol nastal v lednu a únoru před eskalací regionálního konfliktu koncem února 2026.
• Hongkong se umístil druhý (94 transakcí za 1,84 miliardy dolarů).
• New York je třetí (90 transakcí za 1,67 miliardy dolarů, což znamená nárůst o 58 % za čtvrtletí).
• Tato tři města tvořila téměř 60 % všech transakcí s ultra-prvotřídními nemovitostmi po celém světě. Londýn zaznamenal 45 transakcí (836 milionů dolarů), ale je stále daleko od svých čísel z roku 2022.
• 
  

Evropa: Rekreační destinace vzrostly o 60 % za posledních 5 let

Profil kupujících na evropském trhu s luxusními nemovitostmi se mění. Podíl Evropanů (bez Britů) klesl na 40 %, zatímco Britové a Američané se stali aktivnějšími.

• Britové tvoří zhruba třetinu mezinárodní poptávky: kromě Monaka a Azurového pobřeží aktivně nakupují nemovitosti v Madridu, na Ibize a v Toskánsku.
• Američané aktivně investují v Miláně, na Ibize a v Algarve.
• Růst cen za 5 let: V rekreačních oblastech ceny dramaticky vzrostly – Algarve (+60 % od roku 2020), následované Provensálskem, Marbellou, Mallorcou, Ibizou a Saint-Tropez. Mezi městy nejlepší pětiletou dynamiku vykazují Curych a Milán.

Důležitý je měnový efekt: pro Američana nebo Švýcara je nákup v eurozóně nyní „levnější“ díky kurzovému rozdílu.

Itálie: Masový trh roste, Milán se adaptuje a Řím exceluje

V globálním kontextu má Itálie různé výsledky podle města a segmentu:

• Standardní trh: Itálie se umístila na 27. místě světově s ročním nominálním růstem +5,2 % (reálný růst +2,8 %), což je více než Německo, Francie a Spojené království.
• Milán (prvotřídní segment): Umístil se na 32. místě ze 46 s -0,9 % za rok. Nejde o pád, ale o normalizaci po silném růstu za posledních 5 let, kdy ceny v Miláně vzrostly o +36 % (7. nejlepší výsledek na světě). Mezinárodní poptávka po Miláně ze strany Američanů a Britů zůstává silná.

Řím je perla evropského trhu

Řím má samostatnou zprávu od Knight Frank a agentury ReLiving. Podle indexu PIRI 100 vzrostl trh s luxusními nemovitostmi v Římě v roce 2025 o 5,5 %, čímž se italská metropole posunula na 23. místo na světě – nad Madrid, Paříž a New York.

Co přitahuje investory do Říma:

1. Cizinci: Hlavní poptávka pochází od Britů, Američanů, Francouzů, Poláků a severních Evropanů. Britové často přesouvají své daňové bydliště do Říma, zatímco Američané kupují prestižní druhé domy. Důležitou roli hraje italská „rovná daň“ pro bohaté obyvatele.
2. Hotelové značky: Do města vstupují největší světové luxusní značky. Po hotelech W Rome a The Rome EDITION se otevírají Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari a Six Senses.
3. Oblíbené lokality: Via Veneto - Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, oblasti EUR a Appia Antica (ta přitahuje ty, kteří hledají soukromí a historické vily).

Ceny v Římě: Luxusní zrekonstruované nemovitosti se prodávají za 10 000 až 15 000 eur za metr čtvereční (v oblasti „Zlatého trojúhelníku“ / Tridente ještě dražší). Díky tomu je Řím velmi konkurenceschopný ve srovnání s Londýnem, Paříží nebo Ženevou. Nejoblíbenějším formátem je bydlení „na klíč“ s vysokou energetickou účinností, funkcemi chytré domácnosti, concierge a parkováním. Akutní nedostatek těchto nemovitostí na klíč zvyšuje ceny v Římě.